Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?
0
72

Какие установлены сроки

Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами. Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

  • вызывать родителей на собеседование;
  • просить представить дополнительные доказательства;
  • выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
  • совершать иные действия для исполнения обязанностей.

После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Переходим к рассмотрению порядка продажи квартиры, если ребенок выступает одним из совладельцев. Очень многие путаются в этапах, не знают куда и когда обращаться, что прикладывать и где запрашивать документы? Наш обзор поможет сориентироваться в ситуации.

Пошаговая инструкция

Отчуждение квартиры в случае с долями несовершеннолетних происходит по следующему алгоритму:

  1. Обсуждение будущей сделки с супругом и ребенком.
  2. Поиск новой жилплощади – если планируется выделить долю детям в альтернативной квартире. Если с привлечением ипотеки – заключить кредитный договор. Также допустимо заключить предварительный договор купли-продажи с продавцом нового жилья (альтернатива – обязательство о выделении доли ребенку).
  3. Сбор документов для обращения в местный орган опеки.
  4. Подача заявления и документов в ООП по месту жительства.
  5. Ожидание предварительного разрешения, получение копии решения опекунского совета.
  6. Визит к нотариусу, заключение договоров купли-продажи (ДКП) – одновременно при продаже и при покупке квартиры, акта приема-передачи, составление расписок о получении задатка.
  7. Снятие с регистрационного учёта (выписка из квартиры) – родителей и детей.
  8. Регистрация права собственности через «Мои документы» (МФЦ) или напрямую в ФКП «Росреестра» – с 1 февраля 2019 года все действия поручены нотариусам.
  9. Получение денег от покупателя, окончательный расчет с продавцом.
  10. Отчет перед районным ООП о завершении сделки, предъявление документов и свидетельств о выделении детских долей.

Иногда выделение доли заменяется денежной компенсацией. Ее нужно перечислить на личный счёт ребенка. Сразу пользоваться деньгами он не сможет, но как только достигнет 18-летнего возраста, получит право распорядиться средствами на счете.

Необходимые документы

Родителям ребенка предстоит обратиться в ООП – за разрешением, и к нотариусу – за удостоверением договоров купли-продажи.

Перечень документов для органа опеки можно найти на сайте государственного органа. Кроме того, супруги могут обратиться лично и получить консультацию представителя ООП.

Какие документы нужны для разрешения на продажу квартиры:

  • копии паспортов родителей;
  • копия свидетельства о рождении на ребенка до 14 лет (паспорт – с 14 лет и старше);
  • заявления по образцу (выдадут в органе опеки);
  • предварительный ДКП или обязательство о выделении детских долей в новой квартире;
  • свидетельство о браке или о разводе – выдаются в ЗАГС;
  • правовые документы на продаваемую квартиру – свидетельство или новая выписка из ЕГРН (выдается с 2017 года);
  • техпаспорт старого образца или выписка из ЕГРН с кадастровыми данными;
  • выписка из домовой книги – о количестве проживающих в старой и новой квартире;
  • выписка из ЕИРЦ – показывает отсутствие долгов по ЖКУ;
  • иные документы – по обстоятельствам.

Схожие документы + разрешение от ООП нужно предоставить и нотариусу. На их основе стороны могут заключить договор купли-продажи квартиры. Часть документов уйдет на регистрацию в ФКП «Росреестра»

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долей ребенка

Стоимость, расходы

Обращение в орган опеки не требует оплаты госпошлины. Согласие выдается бесплатно, при соответствии всех документов вашей ситуации.

Услуги нотариуса – платные. Заверка ДКП обойдется в 0,5% от суммы договора, т.е. в цену продаваемой квартиры. Размер госпошлины не может быть ниже 300 рублей, но и не превысит 20 000 рублей (п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ).

Кто должен оплачивать госпошлину? Вопрос решается между продавцом и покупателем – по договоренности. Согласно практике, расходы несет продавец, т.е. родители (опекуны) несовершеннолетнего собственника. Нотариальная сделка выгодна прежде всего им, поскольку решается судьба имущества ребенка.

Налог с продажи

Заключение сделок с недвижимостью – это основание для уплаты 13% подходного налога. Исключением не являются и дети, однако здесь есть свои нюансы:

  • жилье в собственности более 3 лет – НДФЛ не уплачивается (примечание: для квартир, полученных в ходе приватизации, при дарении или наследстве);
  • свыше 5 лет – освобождение от налога (примечание: по договору купли-продажи).

Согласно ст. 220 НК РФ, супруги и дети вправе получить налоговый вычет за доли в квартире. Подробнее об этом читайте в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов».

Перечень документов для продажи

Заявление о выдаче разрешения на покупку-продажу

Заявление – это основной документ, который выражает намерение родителей (опекунов или попечителей) продать жилое помещение, принадлежащее ребенку, и просьбу дать разрешение на проведение сделки.

В заявлении нужно указать причины продажи недвижимости, принадлежащей ребенку, и доказать, что права ребенка не нарушатся, изложить планы на вырученную от продажи денежную сумму и намерения (например, купить другое жилое помещение), а также сослаться на подтверждающие документы.

Представителей Органа опеки, которые уполномочены запретить или разрешить сделку, интересует материальное положение ребенка, которое не должно ухудшиться с результате сделки, и детские права, которые не должны быть нарушены.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Заявление должно быть подано двумя родителями, даже если они не заключали брак, разведены, проживают раздельно, не являются совладельцами недвижимости.

Единственное исключение – лишение матери или отца родительских прав: тогда подавать заявление не нужно (п. 1 ст. 71 СК РФ), достаточно привести в качестве доказательства решение суда. В остальных случаях, мать и отец наделены равными правами и обязанностями по отношению к сыну или дочери (согласно п. 1 ст. 61 СК РФ).

Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он тоже подает заявление на совершение сделки с собственностью (согласно ст. 26 СК РФ). От детей младше 14 лет – заявление не нужно (ст. 28 СК РФ.).

Если заявление подает опекун или попечитель, он должен приложить постановление о назначении опеки и опекунское удостоверение.

Точная форма заявления не установлена законодательством, однако местными органами власти и самоуправления могут быть разработаны собственные бланки и образцы. Прежде, чем самостоятельно составлять заявление в свободной форме, обратитесь за консультацией в ООП.

Как правило, заявление о выдаче разрешения на сделку включает такие сведения:

  • Ф.И.О. должностного лица, наименование Орана опеки местного органа власти и самоуправления;
  • Ф.И.О., место прописки и проживания законных представителей ребенка;
  • заголовок: “Заявление о выдаче разрешения на продажу квартиры…”;
  • данные ребенка: Ф.И.О., место и дата рождения, место прописки и проживания;
  • данные о назначении опеки или попечительства над ребенком, ссылка на документы, подтверждающие полномочия законного представителя;
  • данные о праве собственности ребенка: основания, ссылка на подтверждающие правоустанавливающие документы;
  • изложение причин, по которым жилое помещение должно быть продано;
  • изложение намерений и планов для сохранения права собственности ребенка: купить другое жилое помещение, положить вырученную денежную сумму в банк, внести взнос по ипотечному кредиту,
  • ссылка на подтверждающие документы (например, предварительный договор покупки-продажи);
  • прошение: выдать разрешение на совершение сделки;
  • перечень документов;
  • дата;
  • подпись.

Скачать образец заявления о выдаче разрешения на продажу недвижимости

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?

Документы для получения разрешения на продажу

Основной пакет документов, которые подаются в Органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры или комнаты, включает:

  1. паспорта родителей (опекунов или попечителей);
  2. свидетельство о браке (если родители ребенка – муж и жена), свидетельство о разводе (если разведены), свидетельство о смерти (если жив только один из родителей);
  3. свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  4. решение о назначении опеки или попечительства (если за разрешением в ООП обращается опекун или попечитель);
  5. правоустанавливающие документы на недвижимость (документы, подтверждающие возникновение или переход права собственности):
  • договор о сделке с недвижимостью;
  • свидетельство о наследовании;
  • свидетельство о приватизации;
  • решение суда;
  1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  2. Технический паспорт;
  3. Акт оценки стоимости недвижимости;
  4. Выписка из домовой книги (содержит сведения о лицах, прописанных и проживающих в жилом помещении). Если ребенок не прописан в квартире, которая подлежит продаже, нужна выписка из домовой книги по месту его прописки. Получить выписку (справку) может только собственник (законный представитель собственника);
  5. Согласие совладельцев, если предстоит продажа доли.

Иногда представители ООП сокращают или, наоборот, расширяют перечень документов.

Разрешение, согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Задача опекунского совета – изучить предоставленные сведения и вынести итоговое решение о продаже доли ребенка. Наравне с согласием может последовать и отказ

Поэтому важно разобраться с причинами, которые влияют на вынесение разрешения органа опеки:

Положительные факторы Отрицательные факторы
Улучшение жилищных условий (например, продажа 1-комнатной квартиры и приобретение 2-комнатной) Отсутствие доли в альтернативной жилплощади, равно как и несоответствие старой и новой доли (например, продается ½ часть «двушки», а ребенку выделяют ⅓ в «однушке»)
Развитая инфраструктура – наличие скверов, парков, игровых площадок, школ, садиков, больниц, магазинов и др. Худшие условия для проживания –неисправность коммуникаций, конфликтные соседи
Благоприятная экология – отсутствие вредных выбросов, промышленных объектов, загрязненных водоемов, мусорных свалок Неразвитая инфраструктура – отсутствие детских площадок, зон активного отдыха, лесных и парковых массивов
Удаленность от развитых центров – комфортно ли добираться до города, ходит ли транспорт, есть ли в семье автомобиль Новый дом не введен в эксплуатацию (менее 50% готовности)
Повышение доходов в семье – размер заработка родителей, место трудоустройства, распределение финансов на детей Аварийный или ветхий жилой объект, непригодный для проживания семей с детьми

Основания для отказа могут быть и другими. Представитель ООП изучает условия семьи, сверяет документы, запрашивает нужные справки и выписки – на их основе выдается разрешение (согласие) на продажу квартиры.

Родители должны подать заявление и приложить документы по сделкам. Срок выдачи предварительного разрешения от ООП – 14 рабочих дней, не считая праздников и выходных (ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Иногда супругов (-а) приглашают на заседание комиссии, где придется ответить на вопросы и внести ясность.

Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире?

Затевая продажу жилья, супруги должны прийти к общему решению. Если мать обратиться в ООП, а отец будет против – разрешение не выдадут. Развод и раздельное проживание роли не играют – согласие отца получить все же придется, пусть и через суд.

Если второй супруг признан умершим или пропавшим без вести – нужно приложить копию судебного решения. Аналогично и в случае с лишением родительских прав в отношение ребенка-собственника. Если отец умер – понадобится свидетельство о смерти из ЗАГС.

Пример:

Федотова собиралась продать 2-комнатную квартиру и приобрести 3-комнатную – для себя, матери и сына. Отец ребенка с ними не проживал. Ранее он был лишен судом родительских прав за пьянство и систематические побои ребенка. Согласия на продажу квартиры он не давал. Федотова обратилась за консультацией в орган опеки. Представитель ООП разъяснила, что раз отец лишен родительских прав, требовать от него согласия не нужно. Достаточно написать заявления и приложить копию судебного постановления. Таким образом, Федотовой не пришлось получать согласие бывшего мужа.

Если отец не согласен?

Сложные отношения между супругами могут привести к отказу отца в продаже квартиры. Ему может казаться, что мать пытается нажиться на имуществе ребенка, а в ряде случаев такой отказ – обычная месть «за прошлое».

Что делать, если отец не дает согласия на продажу доли ребенка в квартире:

  • Во-первых, предпринять попытку мирного исхода – отправьте отцу ценное письмо с уведомлением о вручении и описью. Укажите, что собираетесь продать квартиру и попросите дать ответ в виде согласия (или явиться в орган опеки для дачи разрешения).
  • Во-вторых, дождитесь ответа – пусть даже это будет отказ. Сформируйте пакет с документами, приложите доказательства.
  • В-третьих, составьте иск с просьбой разрешить продажу жилья без согласия отца ребенка.

Расходы на оплату госпошлины несет истец – мать или опекун ребенка. Стоимость иска неимущественного характера – 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ). Срок его рассмотрения судом – 5 дней, после чего будут назначены предварительные слушания. Их следует ждать не раньше, чем через 30 дней после возбуждения гражданского производства (дела).

Затем нужно посетить судебные заседания, обосновать позицию, ответить на вопросы судьи. Окончательное решение суда зависит от приведенных вами доводов. Если вынесут положительный вердикт, останется отдать его в ООП и завершить сделку по продаже квартиры.

Продажа квартир, где замешаны интересы несовершеннолетних отличаются сложностью. Невозможно предугадать все особенности сделки. Зачастую проблема всплывает на последнем этапе, когда вы уже собрали документы и готовитесь к заключению договора. Нередко возникают разногласия с органом опеки – от его решения зависит судьба сделки

Важно суметь подготовиться и знать о порядке

Смотрите видео о купле-продаже квартиры с несовершеннолетними детьми:

Как составить иск

Документ должен соответствовать требования ГК РФ:

В «шапке» указывается наименование районного суда, ФИО истца и ответчика.
После названия заявления излагается суть иска
Важно привести доказательства улучшения условий проживания несовершеннолетнего и акцентировать внимание на несогласии отца с тем, что детям достанется большая площадь, район проживания будет лучше.
Далее следует просить суд о разрешении продажи квартиры без согласия отца.
В конце предоставляется перечень документов, ставится дата и подпись просителя.. Образец иска:. Образец иска:

Образец иска:

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Наиболее сложная процедура оформления, если жилье является собственностью несовершеннолетнего ребенка. Для получения разрешения от опеки необходимо предоставить исчерпывающие сведения о приобретаемом объекте недвижимости, а также документальные подтверждения законности заключаемого соглашения.

Особенности оформления

При оформлении ДКП недвижимости, где собственником является подросток, учитывается вся информация о приобретаемом жилище, включая:

  • Общую и жилую площадь новой собственности;
  • Расположение;
  • Инфраструктура и наличие учебных заведений в шаговой доступности;
  • Условия проживания и коммуникации;
  • Любые другие причины и обстоятельства, которые могут повлиять на качество жизни несовершеннолетнего лица.

Сделки с подростками или несовершеннолетними собственниками, которые младше или старше 14 лет, обладают некоторыми особенностями:

  1. До момента наступления четырнадцати лет, все процедуры осуществляются родителями или другими представителями.
  2. С четырнадцати лет, подросток участвует в совершении серьезных сделок с позволения родителей, при этом на всех договорах необходимо наличие его подписи и согласия.

ДКП недвижимости должен содержать информацию не только о жилом помещении, но и сведения о лице, а также обязательствах представителей приобрести недвижимость для малолетнего в качестве компенсации. Если разрешение было у продавца квартиры, но представители по каким-либо причинам не исполнили обязательства, то договор будет аннулирован.

Для ответа на вопрос с чего начинать продажу квартиры, необходимо ознакомиться с общей правовой практикой и установленными правилами.

Обычно процедура выглядит следующим образом:

  1. Сбор необходимого пакета документов;
  2. Поиск жилья на замену;
  3. Запрос в органы опеки на осуществление процедуры;
  4. Получение разрешения и заключение соглашения между сторонами.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?

Документы

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

  1. Бумаги, которые необходимо предоставить в уполномоченные органы для получения соответствующего разрешения.
  2. Документы для непосредственного заключения ДКП.

Для того, чтобы продать квартиру несовершеннолетнего собственника потребуется предоставление:

Ситуация Документы Особенности
Для получения разрешения ·         Заявление от родителей или иных представителей и малолетнего;

·         Документ о регистрации брака, если таковой имеется;

·         Документы на детей – свидетельство о рождении или паспорт;

·         Паспорта представителей;

·         Правоустанавливающие документы на продаваемое жилье;

·         Правоустанавливающие бумаги на жилье;

·         Все документы на жилище, которую представители будут покупать.

Органы опеки имеют возможность проводить любые действия, направленные на осуществление проверки рентабельности заключаемого соглашения, в том числе истребовать дополнительные данные.
Для заключения договора ·         Паспорта всех участников, если у малолетнего его нет – свидетельство о рождении;

·         Документы на недвижимость;

·         Разрешение и заключение органов опеки;

·         Документы о платежеспособности и т.д.

Необходимо предоставление стандартного перечня бумаг, к которому добавляется только информация от защитников интересов малолетних.

Продать жилье, если собственником квартиры является ребенок можно точно таким же образом, как и при стандартной процедуре только с привлечением опеки. Данная организация может в любой момент отказать в заключении договора и оставить представителей и покупателей ни с чем, поэтому такой вариант развития событий тоже нужно учитывать.

Подробнее о том, как продать квартиру без посредников читайте далее.

Комментировать
0
72
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

;) :| :x :twisted: :sad: :roll: :oops: :o :mrgreen: :idea: :evil: :cry: :cool: :arrow: :P :D :???: :?: :-) :!: 8O

Это интересно