Можно ли и как продать приватизированную квартиру с долями несовершеннолетних, с несколькими собственниками и без приватизации?

Можно ли и как продать приватизированную квартиру с долями несовершеннолетних, с несколькими собственниками и без приватизации?

Можно ли и как продать приватизированную квартиру с долями несовершеннолетних, с несколькими собственниками и без приватизации?
0
191

Порядок заключения сделки

После того, как уведомление было отправлено “дольщикам”, и один из них согласился купить долю, либо же никто из сособственников не решил купить долю в отведенный месячный срок после получения уведомления (либо были представлены отказы от покупки), то сторонам договора (одному из “дольщиков” и продавцу, либо продавцу и постороннему лицу):

  • а уже затем прийти к нотариусу со всеми необходимыми документами.

Вот как будет осуществляться процедура заверения у нотариального работника:

  1. сначала нотариус устанавливает личности сторон сделки на основании их паспортов или прочих документов, исключающих любые сомнения относительно личности (аб. 2 ст. 42 Основ), при этом нотариус может обращаться к базе данных регистрационного учета граждан, функционирующей в соответствии с Постановлением Правительства № 1505 от 9-го декабря 2017-го года “О доступе…”;
  2. далее проверяется дееспособность и правоспособность участников сделки (аб. 1 ст. 43 Основ);
  3. содержание договора купли-продажи зачитывается вслух;
  4. ДКП подписывается сторонами в присутствии нотариуса.

Последовательность действий при продаже

После анализа основных положений российского законодательства, освещающих принципы продажи частей недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, вопрос о том, можно ли продавать долю в однокомнатной квартире, уже не стоит. Закон это не запрещает при соблюдении процедуры.

Представить порядок деятельности при продаже части жилого помещения с 1 комнатой можно следующим образом:

  1. Формирование стремления продать долю – установка стоимости.
  2. Устное или письменное информирование всех собственников квартиры о продаже.
  3. Ожидание предложений о выкупе доли со стороны собственников квартиры.
  4. Выявление покупателя из числа остальных совладельцев или посторонних желающих.
  5. Составление договора купли-продажи.
  6. Совершение нотариальных действий по переоформлению права собственности.

Итоговым результатом продажи доли становится получение новым собственником выписки из ЕГРН о возникновении у него права владеть, пользоваться и распоряжаться частью жилого помещения. Совершение регистрационных действий по переходу прав собственности осуществляется в обязательном порядке.

Составление договора купли-продажи

Статьей 550 Гражданского кодекса определено, что договор купли-продажи составляется только в письменной форме с соблюдением основных правовых требований.

При заполнении формы договора купли-продажи нужно обратить внимание на соблюдение в нем требований гражданско-правовой сферы. Статьи — кодифицированного закона говорят об обязательном упоминании по тексту следующих элементов:

  • Предмета договора – наименование объекта сделки с указанием точной информации о его местонахождении и иных характеризующих данных;
  • Стоимости доли в однокомнатной квартире.

Если указанная информация отсутствует, договор купли-продажи считается недействительным. В обязательном порядке бланк договора должен включать в себя следующие составные части:

  • Общее название документа с указанием места и даты его составления;
  • Вводная часть, содержащая персональные и паспортные данные сторон сделки;
  • Характеристика объекта с адресом его местонахождения;
  • Указание на исходные данные правоустанавливающих документов;
  • Информация об остальных владельцах недвижимого имущества;
  • Стоимость доли и порядок осуществления расчетов;
  • Права и обязанности сторон по договору;
  • Сведения, подтверждающие отсутствие наложенных обременений;
  • Заверяющие подписи сторон;
  • Печать и подпись нотариуса.

Договор купли-продажи дублируется из расчета на количество участников сделки. Каждый экземпляр заверяется нотариально и обладает равной юридической силой в сравнении с остальными копиями.

В обязательном порядке приложением к договору становится акт приема-передачи, определяющий фактическое состояние объекта и констатирующий отсутствие претензий у сторон по отношению друг к другу. Данный документ, так же как и договор, удостоверяется подписями продавца и покупателя.

Подбор документов

Прежде чем приступать к нотариальному оформлению сделки, собственнику части однокомнатной квартиры нужно подготовить:

  1. Форму договора купли-продажи в необходимом количестве экземпляров;
  2. Документы, удостоверяющие личность, и их копии;
  3. Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;
  4. Технический паспорт (технический план) жилого помещения;
  5. Сведения, подтверждающие осведомленность всех собственников о продажи доли в общей квартире;
  6. Выписки из домовой книги;
  7. Заявления на совершение регистрационных действий в отношении квартиры от продавца и покупателя.

Перечень документов, необходимый для проведения сделки, связанной с продажей доли, не отличается по своему составу от иных списков документов по продаже недвижимого имущества.

Расходы

Продавцу и покупателю в ходе передачи прав собственности на долю предстоит потратиться по следующим пунктам:

  • Услуги нотариуса по подготовке и оформлению договора купли-продажи;
  • Ведение сделки в юридической конторе;
  • Государственная пошлина в размере 0,5% от суммы сделки (не более 20 тысяч рублей);
  • Перерегистрация права собственности в Росреестре.

Расходы на ведение сделки юристом и нотариусом участники сделки распределяют между собой. Информация об этих тратах фигурирует в подписываемом договоре.

Кто считается родственниками с указанием степени родства?

Родство – группа людей (чаще всего семья), которые имеют общего предка и связаны по крови, то есть имеют общее ДНК.

Согласно закону различают несколько ступеней в зависимости от «удаленности»:

  1. родители и их дети (сводные и усыновленные тоже);
  2. родители родителей по отношению к детям (дедушки с бабушками и внуки, братья и сестры);
  3. дяди и тети к племянникам и племянницам;
  4. прадедушки и прабабушки;
  5. самые близкие двоюродные родственники;
  6. двоюродные дяди, тёти и внуки.

Дальние родственники в троюродном колене — это слишком слабая связь.

Доказать связь с вышеперечисленными людьми можно при помощи предоставления необходимых бумаг (паспорта, свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении ребенка), показаний свидетелей, справки с места работы или через экспертизу ДНК (чаще этот метод применяют лишь для первой степени родства).

Продажа своей части: порядок действий

Если свою часть права во владении недвижимостью продаёт один из совладельцев, то алгоритм действий будет следующим:

  1. Сбор документации для купли-продажи.
  2. Уведомление совладельцев.
  3. Поиск покупателей.
  4. Организация просмотров.
  5. Оформление ПДКП (по усмотрению сторон).
  6. Оформление договора купли-продажи (ДКП).
  7. Регистрация договора.
  8. Освобождение помещения.

Подготовка

У продавца должен быть собран пакет документации, в который входят следующие бумаги:

Можно ли и как продать приватизированную квартиру с долями несовершеннолетних, с несколькими собственниками и без приватизации?

  • правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право долевой собственности;
  • правоудостоверяющий документ – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о праве собственности;
  • соглашение (акт) об установлении порядка пользования жилплощадью;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт на всю квартиру с экспликацией из поэтажного плана;
  • согласие соседей по квартире;
  • выписка из поквартирной книги;
  • справка об отсутствии ареста и обременения;
  • копия лицевого счёта и квитанции по оплате услуг ЖКХ.

Составлением акта о порядке пользования квартирой, жильцы могут закрепить за каждым собственником часть помещения, соразмерную его доле.

Согласие соседей по квартире должно быть получено обязательно, без него сделка не пройдёт регистрацию в Росреестре. Этот документ может исполняться в нотариальной или свободной форме. Главное, внести в него следующие сведения:

  1. сведения о продавце;
  2. сведения о лице, которого уведомляют;
  3. предупреждение, что доля продаётся;
  4. установленная на продажу цена.
  • Скачать бланк уведомления соседей о продаже доли в квартире
  • Скачать образец уведомления соседей о продаже доли в квартире

Стоимость, указанная в уведомлении, не должна изменяться. В случае её изменения, потребуется составить новое уведомление. Оно обязательно удостоверяется нотариально. Если соседи, или один из них, откажутся от похода в нотариат, документ можно отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением.

Можно ли и как продать приватизированную квартиру с долями несовершеннолетних, с несколькими собственниками и без приватизации?Поиск покупателей можно начинать на любом этапе. Покупателей ищут по объявлениям, выложенным:

  • на специальных сайтах;
  • в местных СМИ.

В объявлении кратко указывают самые важные сведения о квартире. Если нет времени и желания самостоятельно заниматься поиском покупателей и организацией просмотров, можно обратиться к риэлтору.

По усмотрению сторон, если они готовы заключить сделку в будущем, составляется и подписывается ПДКП. Помимо прочего в этом договоре оговаривается вопрос: можно ли взимать аванс или задаток за свою долю и в каком размере? Если стороны готовы заключить сделку без промедления, ПДКП может не составляться.

Проведение сделки

Сама сделка состоит в том, чтобы:

  • составить и подписать договор купли-продажи;
  • удостоверить его нотариально;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

Кроме этого покупатель должен обязательно рассчитаться с продавцом любым удобным способом.

Если договор составляется не у нотариуса, а самостоятельно, нужно внести в него следующие существенные положения и реквизиты:

  1. Наименование документа.
  2. Дату (прописью) и место (населённый пункт) его заключения.
  3. Предмет договора. В нём указывают: параметры и технические характеристики всей квартиры и размер отчуждаемой доли. Здесь же определяются стороны.
  4. Цена доли квартиры, условия передачи денег и сроки расчёта.
  5. Условия передачи жилой площади и сроки её освобождения продавцом.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Ответственность сторон.
  8. Условия расторжения договора.
  • Скачать бланк договора купли-продажи доли квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры

Можно ли и как продать приватизированную квартиру с долями несовершеннолетних, с несколькими собственниками и без приватизации?Подписи в документе не ставятся, их следует поставить только в присутствии нотариуса, это является условием нотариального удостоверения.

После того как нотариус внёс удостоверительную запись, пакет документации следует передать в МФЦ. Нотариально удостоверенные сделки регистрируются в течение 5 рабочих дней, с учётом времени, затраченного на передачу документов МФЦ. Госпошлина за нотариально удостоверенные сделки не взимается. После внесения сведений о купле-продаже в Росреестр, покупатель становится полноправным владельцем доли.

Если совладелец — несовершеннолетний

Можно ли и как продать приватизированную квартиру с долями несовершеннолетних, с несколькими собственниками и без приватизации?Иногда доли в квартире распределяются на нескольких участников приватизации, включая несовершеннолетних. Намереваясь продать квартиру вместе с долей несовершеннолетнего, предстоит согласовать сделку с отделом опеки.

Регистрация перехода права другому собственнику возможна только после получения письменного разрешения от надзорного органа с гарантией сохранения имущественных прав и интересов ребенка.

Согласование необходимо во всех случаях отчуждения недвижимости и не касается сделок, когда жилье (доли в нем) приобретаются в пользу ребенка.

Рассматривая обращение продавца, орган опеки учтет следующие параметры:

  • в результате сделки несовершеннолетний выиграет в имущественных правах (увеличение доли, улучшение жилищных условий, либо как минимум, обеспечение равноценным имуществом);
  • после продаж доли без предварительного переоформления другого объекта на ребенка, средства размещают на депозите, где они будут храниться до совершеннолетия.

Читайте: как приватизировать общежитие.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире?

Затея с продажей доли в малогабаритной квартире вполне имеет место на жизнь. Однако ее реализация – не всегда простое мероприятие

Крайне важно договориться с остальными содольщиками – если они согласны на выкуп, проблем не возникнет

Пошаговая инструкция

Обычный порядок продажи квартирной доли:

  1. Установить цену и условия продажи.
  2. Предложить выкуп совладельцам однокомнатной квартиры:
  • устно договориться с одним из сособственников без оповещения остальных – в таком случае можно сразу заключать договор купли-продажи;
  • разослать уведомления о продаже по адресам совладельцев (альтернативный вариант — передать извещения лично в руки под роспись) или воспользоваться услугами нотариуса.
  1. Определиться с покупателем – из числа дольщиков, при их согласии на покупку, или с кем-то из числа сторонних покупателей (не собственников квартиры) — по прошествии 30 дней.
  2. Назначить дату посещения нотариуса.
  3. Составить предварительный или основной договор купли-продажи (далее – ДКП), заранее оплатить услуги специалиста.
  4. Нотариус заверяет договор и вносит сведения в ЕИС – единую информационную систему нотариата.
  5. Отправка электронной заявки в орган Росреестра – выполняется нотариусом, при необходимости он ставит на документах свою ЭЦП (электронную цифровую печать).
  6. Посетить нотариуса повторно и забрать готовые документы.

Завершающий этап – получение правоутверждающих документов от ФКП «Росреестра». Новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН – о том, что он приобрел долю в однокомнатной квартире и является ее владельцем. Сведения об изменении права собственности продавца будут также занесены в реестр недвижимости.

Пример:

Хренников и Светлова оформили развод и начали раздел жилплощади. Изначально 1-комнатная квартира была в долевой собственности – Хренникову принадлежала ½ доля, столько же было и у Светловой. Бывший муж захотел продать свою долю – он предложил экс-супруге выкупить ее за 550 000 рублей (кадастровая цена – 700 000 рублей). Светлова не имела таких денег и попросила повременить с продажей. Она заверила, что займет часть суммы и оформит потребительский кредит. Хренников согласился подождать. Вскоре Светлова сообщила о готовности к сделке. Экс-супруги посетили нотариуса, заключили ДКП и зарегистрировали изменения в Росреестре. Светлова стала единоличным собственником 1-комнатной квартиры, но за ней сохранялся долг перед банком.

Образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

Письменное закрепление намерений Продавца и Покупателя. Причем, не просто письменное, но и заверенное у нотариуса. Ниже вы можете ознакомиться с шаблоном ДКП доли в малогабаритной квартире.

Скачать образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

Если вы продаете жилье целиком, вам понадобится другой образец — ознакомиться и скачать его вы можете в статье «Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности«.

Список документов

Особых отличий от документов на продажу всей квартиры нет. Потребуется предъявить документы на долю и факт извещения остальных содольщиков.

Сейчас, а точнее с 1 февраля 2019 года, документы подаются нотариусом в режиме онлайн (через Госуслуги или сайт Росреестра). Соискателям нужно предоставить необходимый комплект, куда входят:

  • экземпляры договора купли-продажи;
  • копии паспортов;
  • копии свидетельств о регистрации права или новых выписок из ЕГРН;
  • копии технических и кадастровых документов;
  • копии уведомлений, извещений или нотариальных свидетельств – о том, что все совладельцы поставлены в известность о продаже доли (не требуется при выборе одного из сособственников);
  • копии выписки из домовой книги;
  • электронные заявления о регистрации изменений в праве собственности – со стороны Продавца и Покупателя.

Исходя из вашей ситуации могут понадобиться и другие документы (например, разрешение органа опеки и попечительства – если в сделке участвует ребенок до 18 лет или недееспособное лицо).

Стоимость, расходы

Что входит в расходы на продажу доли в квартире:

Во-первых, госпошлина за удостоверение договора купли-продажи у нотариуса – тариф 0,5% от цены ДКП, но в пределах 20 000 рублей.

Во-вторых, оплата услуг нотариуса, так называемые УПТХ – индивидуально.

В-третьих, госпошлина за госрегистрацию права собственности – Продавец оплачивает 350 рублей, а Покупатель – 2 000 рублей.

Затраты изначально будут больше, если продавцу придется уведомлять всех собственников. Рассылка ценных писем через Почту России обойдется в сумму от 50 рублей за штуку. Нотариальные услуги аналогичного типа – до 300 рублей с выдачей свидетельства о вручении письма.

Законные схемы и способы

Существует 3 законных способа продажи доли приватизированной квартиры, которые не идут вразрез с положениями законодательства. Можно взять любой из них на вооружение.

Продажа через дарение

Дольщик имеет право оформить часть, принадлежащую ему, в дар. Суть метода заключается в том, что часть своей доли продавец оформляет в дар родственнику или третьему лицу. Тот, в свою очередь, становится дольщиком. Затем продавец может выставить оставшуюся часть на продажу, одариваемый приобретет право преимущественной покупки.

Планируя сделку, необходимо учесть некоторые нюансы:

  1. Дарителем не может быть малолетний ребенок, а также гражданин, признанный недееспособным (ст. 575 ГК РФ).
  2. Запрещено дарение в пользу работников образовательных и медицинских учреждений, и аналогичных организаций (для сирот, недееспособных граждан); лиц, замещающих государственные должности.

Дарение не обязывает уведомлять остальных родственников о процедуре, их согласие не потребуется.

Особое внимание уделяется правильности составления дарственной, иначе сделка может быть признана притворной. Основные требования:

  • перечислить в дарственной всех совладельцев квартиры, размер принадлежащих им долей;
  • указать, кто прописан (зарегистрирован) в квартире;
  • указать основания, по которым доля принадлежит дарителю;
  • обозначить размер передаваемой в дар доли;
  • если у владельца есть жена — приложить документ о ее согласии на сделку.

Хотя дарение — безвозмездная сделка, в дарственной указывается стоимость доли. От ее размера рассчитывается налог, который равен 13% для резидентов страны и 30% — для нерезидентов.

В перечень лиц, освобожденных от уплаты налога, входят (ст. 217 НК РФ):

  • супруги;
  • дети;
  • сестры и браться (полнородные и единокровные);
  • дедушки и бабушки;
  • внуки (полнородные и неполнородные).

Уплата налога обязательна, иначе возможно наложение штрафа.

Сделка законна, прозрачна. В качестве альтернативы может быть оформлена дарственная на всю долю, а деньги будут получены с банковской ячейки.

Пример. Дольщиками в приватизированной квартире являются гражданка М., законный супруг Р., дочь А (по 1/3 каждому). М. решила развестись с мужем и оформить раздел имущества. Супруг попросил этого не делать, а продать долю его матери за сумму, ниже рыночной, ведь реализовать часть квартиры постороннему человеку затруднительно. М. согласилась, но дочь высказала недовольство и стала противиться продаже. Тогда М. оформила на свекровь дарственную на 1/6 квартиры (половину от своей доли), и она стала совладелицей, имеющей право на первоочередное право покупки. Муж положил на счет супруге обещанную сумму за часть реализуемого имущества.

Продажа через залог

Такой способ применяется, когда продать долю не удается. Механизм прост: владелец оформляет кредит на сумму, приближенную к стоимости доли.

Отчуждение квартиры в качестве залога в пользу банка происходит в следующих случаях:

  • при невыполнении обязательств по оплате кредита не менее, чем в течение 3 месяцев>;
  • сумма долга должна быть не менее чем 5 % от стоимости залогового имущества (ст. 348 ГК РФ).

Часто собственники интересуются, как можно «провернуть» сделку с залогом, если имущество является единственным местом жительства. На этот счет можно не волноваться: банк заберет долю, несмотря на то, что собственнику будет негде жить (ст. 446 ГПК РФ).Пример. Гражданин С. тщетно пытался продать свою долю квартиры. Он решил пойти на хитрость: взял в банке кредит на покупку оборудования для хлебопекарни стоимостью 600 тыс. руб., оформив свою долю в качестве залогового имущества. Банк одобрил кредит, поскольку стоимость доли составляла 780 тыс. руб. В дальнейшем С. не вносил деньги согласно графику погашения задолженности, и право собственности на имущество перешло банку. С. именно этого и хотел: он реализовал недвижимость и стал владельцем пекарни.

Простая продажа

Согласно ст. 549 ГК РФ, продажа доли имущества осуществляется путем подписания соответствующего договора. Необходимо заручиться согласием остальных дольщиков и осуществить сделку.

Пример. Квартира находилась в долевой собственности у 3 людей: гражданки М., ее брата и сестры. Брат в квартире не проживал. М. решила продать свою долю племяннику и уведомила об этом брата. Последний изъявил свое согласие в письменном виде, так что сделку осуществили до истечения месячного срока.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки)

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Комментировать
0
191
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

;) :| :x :twisted: :sad: :roll: :oops: :o :mrgreen: :idea: :evil: :cry: :cool: :arrow: :P :D :???: :?: :-) :!: 8O

Это интересно