Выделение доли в приватизированной квартире

Выделение доли в приватизированной квартире

Выделение доли в приватизированной квартире
0
72

Особенности продажи доли несовершеннолетнего

Если в приватизации участвуют дети, они становятся полноправными собственниками долей недвижимости. Но до совершеннолетия не могут ими распоряжаться по своему усмотрению. Эту функцию выполняют родители или опекуны.

Ситуации, когда долю ребенка в квартире требуется продать, встречаются часто. Например, семья намеревается переехать в другой дом, поэтому продает всю квартиру целиком. Прямого запрета на совершение сделок по продаже жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, закон не устанавливает. Родители могут реализовать квартиру с долей несовершеннолетнего, но для этого им потребуется предварительно получить согласие органов опеки на проведение сделки (ст. 21 ФЗ РФ № 48 от 24.04.2008).

Контролирующие органы дадут разрешение на продажу только при соблюдении ряда требований:

  • Родители или опекуны обязуются взамен проданной доли в квартире приобрести в ближайший месяц иную жилую недвижимость. Причем доля, которую в новом жилье получит ребенок, должна быть не меньше, чем в проданном. Уменьшение допускается только в случае, если по своим техническим характеристикам приобретаемая недвижимость будет значительно превосходить проданную.
  • Запрещается покупка недвижимости в аварийных домах, в нежилом фонде, в объектах, которые не соответствуют санитарно-техническим нормам.

Конечно, родители чисто технически могут оформить сделку без согласия органов опеки и попечительства, если ни одна из сторон его не запросит. Но в случае, если о ней станет известно, по суду договор купли-продажи может быть расторгнут. В качестве истца может выступить:

  • Представитель органов опеки;
  • Прокуратура;
  • Любой из родственников несовершеннолетнего, чьи права ущемлены;
  • Образовательное и воспитательное детское учреждение.

Если органы опеки дали согласие на сделку, по ее завершению родители или опекуны обязаны отчитаться. Предварительно потребуется выделить доли в новой квартире и получить свидетельство о праве собственности на ребенка в Росреестре.

Как определять доли?

Итак, как выделить долю в приватизированной квартире? Доли в приватизированной квартире определяются так же, как и доли в любом другом имуществе согласно положениям гражданского законодательства. Однако, при выделении доли перед переоформлением необходимо учитывать правила специального законодательства, где указывается круг лиц, являющихся сособственниками такой квартиры.

  • соглашением всех собственников;
  • судом.
  • необходимо прийти к согласию по поводу доли каждого собственника;
  • нужно составить письменное соглашение;
  • обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве собственности.

Однако такой порядок действий возможен лишь при наличии взаимного согласия между сособственниками. Любые споры по поводу определения долей в приватизированной квартире решаются судом.

Перед разделом долей в приватизированной квартире в судебном порядке нужно учесть расходы и время, которое будет потрачено на это.

  • один из собственников обращается в суд с исковым заявлением;
  • суд привлекает к процессу всех сособственников;
  • на основании представленных доказательств суд выносит решение об определении доли заявителя, а также остальных сособственников при изъявлении ими соответствующего желания.

Особенностью судебного порядка определения долей является то, что суд разделяет приватизированную квартиру между сособственниками в равных долях. Ведь доли приватизировавших жильё лиц предполагаются равными. К тому же по требованию собственников и в случае возможности суд определяет владение каждого из них в натуре, соответственно доле. Так как разделить приватизированную квартиру представляется возможным не всегда, зачастую суд назначает выкуп доли.

Разумеется, каждый владелец доли в квартире думает о том, как забрать свою долю в полученной приватизированной квартире и продать её. Просто так забрать её не получится. Ведь другие дольщики обладают правом преимущественной покупки. Лишь при их отказе от реализации данного права можно будет продать свою долю в квартире другому лицу.

Как переоформить долю в приватизированной квартире на другого дольщика? При желании любой из дольщиков может переоформить свою долю на другого совладельца любым удобным способом. Если они состоят между собой в близких родственных отношениях, то лучше переписать долю в виде дарственной, так как оформить дарственную на долю в таком случае будет выгоднее с точки зрения налогообложения. Если же нет такой родственной связи, то не имеет значения, будет то дарственная или купля-продажа. Даже при дарении взимается налог.

Приватизированная квартира: как делится при разводе

В процессе развода, у многих супругов возникает логичный вопрос – как именно будет осуществляться раздел приватизированной супругами квартиры.

На самом деле, сейчас есть только один гарантированный способ, как можно поделить недвижимость без лишних проблем.

Данная ситуация возникает только в случае, когда оба супруга принимали участие в процедуре приватизации и имеют право на жилое помещение.

В подобной ситуации, во время развода будет необходимо всего лишь определить доли у каждого конкретного супруга, и спокойно ее поделить таким способом.

Однако если в процедуре приватизации принимали непосредственное участие не только непосредственно сами супруги, но и их дети, разводящимся придется столкнуться с рядом трудностей.

Особенностью такого развода будет то, что на доли детей супруги не будут иметь никаких прав, а, следовательно, разделу они подлежать не будут.

Супруг, который по каким-либо причинам не принимал участие в процедуре приватизации, имеет полное право на получение полагающейся ему доли в имущество во время развода.

Супруги могут побороться за раздел своего имущества в судебном порядке, если оно было приватизировано только одним из них.

Однако для этого необходимо будет предоставить в суд доказательство того, что за все время их совместного проживания обоих супругов, в квартире был произведен дорогостоящий ремонт или проведена реконструкция.

За счет подобных манипуляций стоимость недвижимости увеличивается, а значит, супруг имеет полное право получить долю в усовершенствованном имуществе.

Если супругу удастся доказать этот факт во время суда, квартира будет переведена в ранг общего совместно нажитого имущества, а значит, при разводе она будет поделена в абсолютно равных долях.

Однако на практике подобные решения принимаются судом достаточно редко. Чтобы добиться желаемого результата, придется обратиться за помощью к хорошим юристам.

Еще один популярный вариант, к которому достаточно часто прибегают разводящиеся – продать приватизированное жилье и приобрести на эти денежные средства другое.

В таком случае, приобретенная квартира уже будет являться общей собственностью, а значит, при разводе у них не будет возникать никаких проблем, связанных с ее делением.

Кроме этого, не будет иметь никакого значения тот факт, зарегистрировано ли данное жилое помещение на одного супруга или сразу на обоих.

Если данная недвижимость была приватизирована человеком до вступления в брак, в то время как его супруг просто въехал в жилое помещение непосредственно после законной регистрации их отношений, то после окончания всей процедуры развода, такая квартира остается в непосредственной собственности ее законного владельца.

Максимальный вклад суда в рассмотрение этого вопроса будет заключаться в определении конкретного срока, в течение которого супруг, не принимавший непосредственного участия в приватизации недвижимого имущества, будет должен съехать на другое место проживания.

Выделение доли в приватизированной квартире

Однако в такой ситуации соблюдается два существенных условия:

  • Супруг официально зарегистрирован в этом жилом помещении и у него нет возможности куда-либо съехать;
  • Во время брака у супругов родились общие дети.

Однако закон идет навстречу родственникам, добровольно отказавшимся от проводимой процедуры приватизации, в частности, они могут проживать в данной квартире любое количество времени, при этом не являясь ее собственниками.

Именно по этой причине они никак не смогут ее продать или совершить какие-либо другие юридические действия.

Подобная ситуация доставляет определенные хлопоты не только самому собственнику жилого помещения, но и всем членам его семьи.

Во-первых, собственник не имеет права продать свое имущество, так как его супруг может проживать в квартире длительное время на законных основаниях, а во-вторых, сам проживающий никак не может распорядиться данным имуществом.

Распоряжение

После того, как часть права собственности выделена в виде конкретной доли (не обязательно в натуре), гражданин имеет право распоряжаться ей (ст. 246 ГК РФ). Распоряжение происходит по соглашению всех совладельцев. Однако это не значит, что каждый владелец должен получать согласие других для осуществления сделок со своей долей.

Возможные варианты распоряжения:

  • продажа;
  • аренда;
  • дарение;
  • завещание;
  • рента.

Порядок осуществления сделок имеет различия. Рассмотрим подробнее.

Продажа

Доля в приватизированной квартире может быть продана владельцем. В качестве покупателей могут выступать как сособственники, так и посторонние граждане. Собственник не должен получать согласие совладельцев на сделку.

Однако ст. 250 ГК РФ ограничивает права владельца доли. Она наделяет совладельцев преимущественным правом выкупа. Это означает, что продавец должен предоставить другим дольщикам возможность укрупнить свою долю за счет его части.

Порядок действий продавца

№ п/п Действия продавца
1 Составление уведомления для сособственников
2 Направление документа с уведомлением о вручении
3 Получение согласия или отказа
4 В случае получения письменного отказа, гражданин получает право продать долю
5 В случае отсутствия ответа, право на продажу возникает только спустя 30 дней с момента вручения документа

После чего, объект может быть продан третьим лицам без получения согласия совладельцев. Несоблюдение перечисленных действий ведет к недействительности сделки.

Важно! Продажа третьим лицам возможна исключительно на тех условиях, которые были изложены в уведомлении. В противном случае совладельцы могут оспорить сделку и перевести ее на себя

Если доля выкупается совладельцем, то уведомление других сособственников не требуется. При положительном ответе на выкуп от 2 и более собственников, продавец сам выбирает, кому продать долю.

Аренда

Получение дохода от собственного имущества является правом владельца. Одним из вариантов является передача доли в квартире в наем. Однако наличие совладельцев вносит определенные сложности.

Условия для сдачи доли в квартире в наем:

  • определение порядка пользования объектом;
  • наличие согласия совладельцев.

Если гражданин сдает долю без согласия сособственников на основании договора найма, то закон не позволяет выселить арендаторов самостоятельно. Совладельцы должны обратиться в суд для получения решения суда о выселении.

Важно! Обращение в полицию для выселения арендаторов не даст результата. Вопрос урегулируется исключительно в судебном порядке

Дарение

Дарение доли в приватизированной квартире возможно по инициативе собственника. Обязательным условием является согласие получателя имущества на принятие объекта.

Для заключения договора дарения не требуется согласие сособственников. Выбор одаряемого возлагается на владельца.

Договор дарения заключается в письменной форме. Обязательным условием является его нотариальное удостоверение.

После чего, переход права может быть зарегистрирован в Росреестре в течение 12 месяцев. Если даритель умрет до подачи заявления, то контракт считается недействительным.

Завещание

Под завещанием понимается письменное волеизъявление по распоряжению имуществом на случай гибели собственника. Документ оформляется в нотариальной форме.

Право на имущество возникает у получателя после вступления в наследство, когда собственник погибнет. При оформлении завещания на долю в квартире, владелец не должен получать согласие сособственников.

Пошаговая инструкция по выделению доли в 2020 году

  1. Определитесь с типом выдела: в натуре или денежная компенсация.
  2. Соблюдение досудебного порядка урегулирования ситуации. То есть, истец должен предложить остальным участникам договориться.
  3. Экспертная оценка. Заключение заказывается у специалиста и обязано отвечать на следующие вопросы:
  • Наличие технической возможности выдела в натуре;
  • Возможные варианты выдела;
  • Число владельцев и их прав на квартиру в % и м2;
  • Техническое состояние помещения и уровень его износа;
  • Рыночная стоимость объекта целиком.
  1. Составление искового заявления. Подбор приложений, удостоверяющих права на имущество, подтверждение досудебных переговоров с совладельцами плюс экспертное заключение и оплаченная квитанция на госпошлину.
  2. Подача иска.
  3. Участие в заседаниях, выполнение требований суда, осуществление предписанных им мероприятий.
  4. Получение решения. При несогласии с ним – обжалование.
  5. Регистрация прав в соответствии со вступившим в силу решением. Делается это через БТИ и Росреестр (проще всего через МФЦ).

Регистрировать изменения в Росреестре придется всем собственникам.

Определение права собственности

Выделение доли

Совладельцы могут выделить доли в праве собственности:

  1. В добровольном порядке (путем оформления соглашения). Стороны заключают договор в простой письменной форме. Документ передается в Росреестр для регистрации права собственности. После чего, каждый из совладельцев становится собственником конкретной доли. По общему правилу, совладельцы имеют право на равные доли в имуществе (например, если собственников 3, то каждый имеет право на 1/3 долю). Однако по соглашению доли могут быть определены иначе.
  2. Через суд (в порядке искового судопроизводства). Способ используется преимущественно тех случаях, когда владельцы хотят отойти от принципа равенства.

Например, один из граждан за собственный счет произвел неотделимые улучшения. Вследствие внесения изменений, стоимость имущества значительно увеличилась. Поэтому он желает увеличить размер своей доли или получить компенсацию за улучшение. Если другие владельцы с ним не согласны, то вопрос урегулируется через суд.

Регистрация права собственности производится в Росреестре на основании судебного решения.

Определение порядка пользования

Совместное использование приватизированной квартиры может быть затруднено по ряду причин. Например, площадь жилого помещения не позволяет одновременно ее использовать несколькими лицами. Или совладельцы находятся в плохих отношениях.

Для урегулирования конфликта необходимо определить порядок пользования. Процедура предполагает закрепление конкретных комнат за совладельцами и установление порядка пользования местами общего пользования (санузел, кухня, холл).

Вопрос может быть урегулирован следующим образом:

  1. Во внесудебном порядке. Стороны заключают соглашение. Закон не предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора. Однако, по инициативе одной их сторон, соглашение может быть удостоверено у нотариуса. Стороны могут определить порядок на основании сложившегося порядка пользования или установить новый.
  2. В судебном порядке. Если стороны не могут прийти к соглашению, то любой из владельцев может обратиться в суд. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. В отношении недвижимого имущества устанавливается исключительная подсудность. Заявление подается в суд по месту расположения жилого помещения.

Выделение в натуре

Под выделением доли в натуре понимается разделение жилого помещения на 2 равнозначных объекта. В результате выделения каждое из помещений приобретает статус отдельной квартиры (индивидуальный почтовый адрес).

Для этого потребуется получения разрешения ряда специализированных организаций (БТИ, отдел архитектуры и градостроительства, пожарной инспекции, Роспотребнадзор). Объект должен иметь техническую возможность к выделению (общая площадь, наличие 2 санузлов).

Для проведения процедуры необходимо наличие значительной площади. Поэтому выделение редко применяется в отношении квартир. Метод более популярен в отношении частных домов.

Отказ от наследования приватизированной собственности

Доля, принадлежащая владельцу, после смерти переходит указанному в завещании человеку. Когда прямых указаний не дано, собственностью занимается суд. Близкие родственники имеют первичное право получения наследства, например, братья или сыновья. Они могут оформить отказ, который заверяется нотариально.

Когда бумаги оформлены в соответствии с законодательством, наследство в равных частях распределяется между всеми наследниками. Если передать долю некому, она становится собственностью государства.

При заверке отказа от наследства у специалиста разрешено указать человека, который получит недвижимость. Если имени в тексте нет, доля распределяется между всеми наследниками.

Как можно распорядиться долей

Со стороны покупателей квартирные доли являются привлекательными в силу того, что рыночная стоимость квартирной доли при сравнении со среднерыночной стоимостью недвижимости является весьма привлекательной. В большинстве случаев квартирные доли дешевле комнат. Кроме того, покупка доли в квартире дает возможность получить необходимую регистрацию, что весьма актуально для людей, приезжающих на заработки. Кроме того, покупатель может спокойно зарегистрироваться на своей площади, не требуя при этом согласия сособственников квартиры.

поведение ущемленного сособственника будет истолковано законом как самозащита прав. Юристы настоятельно рекомендуют перед попыткой сломать дверь обеспечить доказательства того, что предпринимались безуспешные попытки мирного решения проблемы. Например, таковыми послужат заверенная сотрудниками почты копия телеграммы с просьбой к обидчику предоставить доступ к своему жилью и дать ключи от него или предварительное заявление в полицию на узурпатора.

По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно:

  • продать или подарить;
  • завещать;
  • заложить.

Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже. Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене. Причём предложение должно быть письменное, например, в заказном письме с уведомлением.

К сведениюДарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю, нужно участь несколько нюансов:

  • если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
  • при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, мужжена – не платят налога);
  • подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе, в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).

Выделение доли в приватизированной квартире

Какие сложности возникают при распоряжении незначительной долей?

Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, как уже было сказано выше, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников (Апелляционное определение Самарского областного суда от 03.03.2016 по делу N 33-2348/2016). Соответственно вселиться и пользоваться жилым помещением, а также зарегистрировать в нем третьих лиц собственник незначительной доли может только с согласия других собственников или по решению суда, который определит порядок пользования спорным жилым помещением (ст.246 ГК РФ).

Наибольшее количество споров с собственниками незначительной доли возникает в связи с тем, что в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ суды вправе определить судьбу незначительной доли и без согласия ее собственника (см. также п. 13 Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.1981 N 4). А именно, обязать других собственников выплатить ему компенсацию вместо выдела доли в натуре, если она незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (имеет другую жилплощадь).

При этом в таких спорах позиции судов могут резко отличаться. Прежде всего, возникает вопрос, имеет ли право требовать компенсацию только выделяющийся собственник незначительной доли или же суд вправе утвердить выплату компенсации и без его требования о выделе. При разрешении таких споров судебная практика должна основываться на позиции Верховного суда, которая заключается в том, что если собственник незначительной доли злоупотребляет своим положением или не может пользоваться своей долей, не нарушая в то же время права собственника значительной доли, то ему может быть выплачена компенсация.

Комментировать
0
72
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

;) :| :x :twisted: :sad: :roll: :oops: :o :mrgreen: :idea: :evil: :cry: :cool: :arrow: :P :D :???: :?: :-) :!: 8O

Это интересно