Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
0
60

Порядок продажи квартиры

Зачастую граждане полагают, что получив из рук нотариуса свидетельство о наследовании, и официально вступив в собственнические права, они могут сразу же приступать к процедуре продаже. На деле это сосем не так. Закон устанавливает определенные четкие требования и правила продажи жилой недвижимости.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Предпродажная подготовка

Прежде чем приступить к реализации, собственнику предстоит подготовить стандартный пакет документации, включающий в себя:

  • свидетельство регистрации собственности, выданное Росреестром;
  • оригинал и копии удостоверения личности всех участников сделки (паспортные сведения, данные о постоянной регистрации и т.д., если владелец ребенок, его интересы представляет родитель);
  • свидетельство о праве на реализуемое унаследованное имущество;
  • договор купли-продажи, в котором отображены все особенности сделки;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая, что на указанной жилплощади не зарегистрированы и не проживают другие пользователи;
  • справка из ЖЭКа, подтверждающая косвенное отсутствие задолженностей по квартплате и коммунальным услугам;
  • кадастровый паспорт с планом, предварительно заказываемый в БТИ.

Помимо указанных документов, могут затребовать справку, подтверждающую отсутствие психических заболеваний у собственника, а также документ, удостоверяющий, что жилплощадь была приобретена первым владельцем без использования средств материнского капитала.

Покупателям, желающим приобрести собственную жилплощадь, необходимо проявлять максимальную осторожность и внимание. В целях собственной безопасности им предстоит выяснить, не могут ли со временем появиться новые претенденты на приобретаемое жилье. Если таковые имеются, и это установлено до момента совершения сделки, необходимо получить от них письменный отказ на любые претензии на жилплощадь

Если таковые имеются, и это установлено до момента совершения сделки, необходимо получить от них письменный отказ на любые претензии на жилплощадь.

Налоговое бремя при реализации унаследованного жилья

Рассмотрим разные варианты жизненных ситуаций, когда жилье не пребывало в собственности наследника:

  • меньше определяемого законодательно минимального срока;
  • в рамках установленного минимума и больше.

Если владение наследством меньше 3-летнего периода

  1. Если квартира либо иная жилая недвижимость находилась в правомерном пользовании наследника меньше 3-летнего периода, то он будет уплачивать налог с его реализации на общих основаниях;
  2. Если выручка наследника от реализации жилья меньше, чем его стоимостный кадастровый показатель, актуальный на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на реализуемое жилье, умноженный на 0,7 (величину понижающего коэффициента). Для определения объема налогового бремени доходы наследника от продажи приравниваются к кадастровому стоимостному показателю, актуальному на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на соответствующую недвижимость, умноженному на 0,7;
  3. Если же кадастровый стоимостный показатель указанной недвижимости не установлен к 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на указанную недвижимость — эти правила неприменимы.

Получившееся в качестве налогооблагаемого базы число умножают на 13%. Это и есть конечная величина налога.

Внимание! Вместо реализации своего права на имущественный вычет наследник вправе уменьшить показатель выручки на осуществленные им фактические издержки, подтверждаемые документально, напрямую относящиеся к покупке этого имущества. Иногда это является более выгодным вариантом, нежели использование имущественного вычета.. Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р

Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р.

Максимум уменьшения дохода, полученного при реализации иного имущества, в число которого входят, помимо всего прочего, ТС, нежилая недвижимость, гаражи, предметы — 250 тыс. р.

Как продать без взимания налогов

  1. Пенсионер. Пенсионерам не предоставляют льгот при продаже унаследованной недвижимости, поэтому продать без уплаты налогов свое жилье они смогут лишь спустя 3 года после открытия такого наследства;
  2. Когда перешло от мужа. Абсолютно без разницы, от кого именно и кому переходит наследственное имущество. Здесь нет никаких дополнительных льгот или исключений для близких родственников;
  3. За несовершеннолетнего. Несовершеннолетние тоже обязаны уплачивать налоги при продаже своего имущества. За них это должны делать их родители или иные законные представители;
  4. Одновременная купля-продажа. Покупая жилье, покупатель приобретает право на налоговый вычет, максимальный объем которого составляет 2 млн р. Если человек одновременно покупает и продает унаследованное жилье, находящееся в его собственности менее 3 лет, то у него возникает также обязанность по уплате налога.

Однако действующее законодательство предполагает возможность произвести взаимозачет налоговых обязанностей и прав. В этом случае из стоимости купленной квартиры (но не более 2 млн р.) вычитается размер налога от продажи. Полученная сумма причитается к получению в качестве налогового вычета.

Как вносить налог при продаже наследственной доли в квартире

Если же каждый долевой собственник продает свою долю по отдельности, то 13% взыскивается с рассчитанной в отношении его дохода налоговой базы.

Важно! Если совместное долевое имущество находилось во владении меньше минимально допустимого периода и было реализовано как один объект права собственности по единому договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн р. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Какие сроки установлены законом?

Сначала нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ.

На это отводится время до 30 апреля следующего при продаже года.

Важно: Если последний день сдачи – выходной или праздничный, срок автоматически продлевается до следующего рабочего дня.

Декларация подаётся в районное отделение ФНС по месту прописки плательщика . Взять её можно там же или скачать из интернета на сайте ИФНС. Заполняется декларация на компьютере или от руки, к нему нужно приложить копии всех подтверждающих документов. В данном случае потребуются:

  1. паспорт.
  2. ИНН.
  3. Завещание.
  4. Договор купли-продажи.
  5. При желании оформить имущественный вычет – заявление на его получение.

Подать документы можно:

  • лично в налоговом отделении;
  • через представителя, на которого оформляется специальная доверенность;
  • по почте;
  • через интернет (если оформлена электронная подпись и есть регистрация на сайте ФНС).

Справка! При отправке почтой понадобится заверить копии у нотариуса. Если документы подаются через интернет, понадобятся электронные копии, а при личном обращении лучше иметь при себе и оригиналы.

Полученные данные проверяются, затем продавцу направляется квитанция для оплаты. Перечислить деньги можно:

  • в любом банковском отделении;
  • онлайн (но данную услугу предоставляют не все банки).

Это нужно успеть сделать до 15 июня того года, когда была подана декларация.

Пример. Квартира продана 25 мая 2017 года. Значит, отчитаться об этом придётся до 30 апреля 2018 года. А заплатить налоги нужно до 15 июня 2018 года. Если вычет покрывает стоимость квартиры или доли в ней, подавать декларацию всё равно нужно. Налоговыми органами фиксируется, что он был использован в этом периоде.

Смерть родственника сопровождается не только трауром, но и юридическими процедурами, одной из которых является наследование имущества покойного. Квартира – основной предмет наследования. Читайте наши материалы о тонкостях и нюансах оформления наследства на квартиру, а также что такое завещание и дарственная и чем отличаются эти формы наследования.

Право преемственности

По закону лицо, ставшее наследником, автоматически получает все права собственника, когда умирает наследодатель

Неважно, успел он оформить недвижимость покойного или нет, зарегистрировал себя или нет. Все равно фактически полноправный владелец «задним числом»

Это выгодно и самому гражданину, и государству.

Ведь за обладание недвижимостью он будет выплачивать налоги, ежемесячно коммунальные платежи. Сама наследственная процедура дело длительное, займет полгода, возможно больше.

Поэтому номинальные права человек имеет. Однако, совершать с доставшимся объектом сделки он сможет потом, когда зарегистрируется как хозяин и примет наследство. Иначе Росреестр аннулирует сделку на этапе проверки документов. Вынесет вердикт о недостатке полномочий продавца.

Кстати, получая наследство, преемник автоматически берет финансовые обязательства умершего. Например, квартира досталась ему с обременением. Она – предмет залога, а кредитором бывшего владельца был банк, где тот брал ипотеку. Тогда для реализации недвижимости придется заручиться письменным одобрением залогодержателя. Банк потребует выплаты остатка кредита, тогда обременение будет официально снято.

Понятие

Наследование – это получение имущества гражданина в частную собственность после его смерти на основании завещательных документов или в порядке, установленном законом (ГК РФ ст. 1141).

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Наследники, указанные в завещании, могут быть как родственниками, так и посторонними, для умершего наследодателя, людьми.

Однако даже если завещание составлено в пользу одного наследника, лишая тем самым права на наследование остальных, законодательно определены граждане, имеющие обязательную долю в общем наследстве (ГК РФ ст.1149):

  • несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя;
  • нетрудоспособные супруги;
  • нетрудоспособные родители.

В случае если завещательные документы отсутствуют, наследство распределяется между наследниками в порядке законной очередности:

дети, супруги, родители;

Причем родня более дальняя имеет право претендовать на свою часть наследства только в случае отсутствия наследников предыдущей очереди.

Важно понимать, что, вступая в права наследства, гражданин не должен выплачивать никаких налоговых сборов в казну государства. Налогообложению подлежит прибыль, которую наследник получает в результате реализации наследного имущества

Налогообложению подлежит прибыль, которую наследник получает в результате реализации наследного имущества.

Порядок действий

После того как было открыто наследство и озвучен текст завещания, начинается нотариальная процедура вступления в наследство. При благоприятных обстоятельствах, через полгода она завершается тем, что нотариус выписывает свидетельство о наследстве, в которое входит данная квартира.

Могут возникнуть сопутствующие ситуации:

  • в завещании на этот объект было указано несколько лиц;
  • кроме лица, в чью пользу оформлено завещание, близким родственникам была выделена обязательная доля.

В этих случаях квартира передаётся в солидарное владение и указывается в свидетельстве о собственности как наследственная масса, которая делится между всеми лицами, указанными в завещании. Раздел происходит:

  • по соглашению, если стороны договорились о размерах долей;
  • через суд, если между ними произошёл спор.

Когда в завещании указано лиц больше чем двое, можно заменить часть права, получаемого в квартире, другим имуществом на ту же сумму. Или – выкупить доли других правопреемников за счёт унаследованных денег, личных сбережений, или займа.

Если оформлено на одного наследника

Если квартира была отписана единственному наследнику, то после получения свидетельства о наследовании, он обращается в МФЦ, и передаёт пакет документации на регистрацию в Росреестр. В этом пакете должны быть документы:

  • заявление в Росреестр на регистрацию права собственности;
  • правоустанавливающий документ наследодателя на приобретение или приватизацию квартиры;
  • правоудостоверяющий документ, подтверждающий право собственности;
  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о разделе (если составлялось);
  • отказ других лиц в пользу заявителя;
  • паспорт.

За получение свидетельства о наследстве уплачивается пошлина в размере 0,6% всей наследственной массы (родственникам назначается 0,3%) согласно статье 333. 24 НК РФ.

Так как наследник уже уплатил нотариальную пошлину, регистрационная пошлина им не уплачивается. После регистрации он получает выписку из Единого Государственного реестра (ЕГРН), которая будет правоудостоверяющим документом. А в свидетельстве о наследстве, который становится правоустанавливающим документом, ставится штамп о регистрации. После получения этих документов можно заняться подготовкой купли-продажи.

Сделка состоит из следующих шагов:

  1. Сбора документов: технического паспорта из БТИ, кадастровой справки об отсутствии ареста и обременений, выписки из поквартирной книги, копии лицевого счёта.
  2. Поиска покупателей и/ или заключения договора услуг с риэлтерской компанией.
  3. Организация просмотра квартиры, показ пакета документации.
  4. После нахождения покупателя – оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Этот договор оформляется по усмотрению сторон и не является обязательным.
  5. Оформления базового договора купли-продажи (ДКП) и акта приёмки квартиры покупателем.
  6. Передача ДКП на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). После регистрации сделки квартира переходит в собственность покупателя.

Недвижимость, которая получена по завещанию меньше чем 3 года назад, при продаже облагается налогом в размере 13% стоимости, выше одного миллиона.

Если указано больше двух лиц

Несколько наследников получают право совместной собственности. Прежде чем осуществить продажу такого имущества, нужно составить нотариальное соглашение о выделе доли каждому правопреемнику. Соглашение передаётся в Росреестр, где оформляется право долевого владения квартирой. Правоустанавливающим документом каждого собственника будет:

  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о выделе долей в праве.

Каждый наследник получает правоустанавливающий документ: выписку из ЕГРН о владении долей. Сделка купли-продажи проходит по следующему алгоритму:

  1. Сбор недостающей документации для сделки.
  2. Поиск покупателей, организация просмотра квартиры.
  3. Заключение ПДКП, где каждый участник долевого владения выступает со стороны продавца (по усмотрению сторон).
  4. Заключение ДКП, с каждым из участников долевого владения, если продаётся вся квартира, полученная по завещанию.
  5. Составление акта приёмки.
  6. Расчёт по сделке, передача документации на регистрацию в Росреестр.
  7. Освобождение квартиры для покупателя.
  8. Заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, уплата налога с продажи (так как недвижимость в собственности менее чем 3 года).

Допустимо продавать не только всю квартиру, но и свою долю жилого помещения. В этом случае продавец обязан получить от совладельцев нотариальное согласие на проведение сделки.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии)

Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).. Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Получение квартиры по наследству: виды и способы

Итак, квартира, как личное имущество покойного, может быть передано наследникам, которые приняли решение о вступлении. Согласно статье 1157 Гражданского кодекса РФ преемники могут отказаться от принятия наследства, написав заявление об отказе. Если же такого решения нет, то принять собственность близкого человека можно двумя путями.

  • Первый и самый популярный способ – это обращение в нотариальную контору.
  • Второй вариант наследования – это фактическое принятие наследства.

Что же такое фактическое вступление? Согласно статье 1153 ГК РФ наследники могут самостоятельно без обращения к юристу принять квартиру в наследство. Для этого в установленные законом сроки необходимо произвести одно или несколько действий, которые направлены в отношении полученной собственности или обязательств умершего.

О фактическом принятии квартиры могут свидетельствовать действия преемников в отношении содержания квартиры (оплаты коммунальных или иных услуг), ее улучшения (ремонта или содержания). Установить фактическое вступление возможно также в случае, если наследник погасил долговые обязательства наследодателя, например, кредит.

Фактическое вступление – не самый распространенный вариант, и ниже мы расскажем почему. А кто же может претендовать на наследование квартиры и какой налог с продажи наследства, полученного менее 3 лет назад?

Права наследников на квартиру

На наследство могут претендовать несколько типов преемников, и у каждого из них есть особые права в отношении вступления. Наследственная квартира может быть передана лицам, которые являются наследниками по завещанию. В этом случае права других претендентов могут быть ограничены или вовсе отменены.

Завещание составляется самим отдающим и передается на хранение в нотариальную контору. Наследники, обратившись к нотариусу, могут узнать о наличии такового документа.

Кому может быть передана квартира по завещанию? По закону никаких ограничений нет: наследодатель вправе самостоятельно определить одного или нескольких претендентов, которые и будут получателями имущества. В это число могут войти как законные претенденты, так и совершенно посторонние лица.

При отсутствии завещания или невозможности его найти к вступлению в наследство на недвижимость будут призваны законные родственники умершего. Всего законом представлено семь очередностей близких, права между которыми передаются при отсутствии наследников предыдущего круга.

В случае если преемники первой очередности отсутствуют или выразили отказ от своих прав, то к наследованию будут призваны претенденты второго круга. Читайте более подробно: «Наследники по закону».

Мотивы продажи

• Историю жилплощади. Как досталась первому владельцу (по приватизации, приобрел, унаследовал). Потом продавцу.

• Имеются внутри прописанные граждане, другие собственники, участвуют дети. Например, жильцы есть, но отказались приватизировать или унаследовать имущество, выписались после отбытия служить или осуждены.

• Как продавец брал свидетельство наследника. Имелись недовольные родственники, были судебные разбирательства, кто нотариус.

• Наличие/отсутствие обременения – квартира не объект залога ли предмет супружеской дележки имущества при разводе. Первое несложно выяснить в Росреестре. Второе – в беседе придется.

• Наличие/отсутствие технических проблем. Была перепланировка, требуется ремонт, документация нормальная.

• Имеется задолженность/нет. Коммунальные и налоговые платежи.

• Почему вместо собственника действует представитель (если так).

• Обсудить условия предстоящей продажи.

• Другие вопросы.

Не стесняясь уточнить все. Посетить объект сделки, осмотреть его и поговорить с ближайшими соседями. Особенно старожилами. Изучить район.

Задатков нет

При покупке не стоит дополнительно заключать другие договора. Например, предварительные соглашения. Также давать продавцу задаток. Квартира – особый, крупный товар. Он долго и нудно продается. Действовать следует без спешки или эмоций. Деньги ликвиднее, позиция покупателя здесь выигрышная. Если не подойдет одна, будет другая квартира.

Договор купли-продажи

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Как составить ДКП

Указанный документ является основным при продаже унаследованной жилплощади. Именно договор определяет суть сделки и регулирует взаимоотношения между продавцом и покупателем.

Важно! Законодатель не предоставляет никаких требований к договору, потому он заключается и составляется в произвольной форме. Единственными требованиями к соглашению выступают такие моменты:

Единственными требованиями к соглашению выступают такие моменты:

  • Договор всегда оформляется в письменной форме, не допускаются устные договоренности. Получение собственной копии договора происходит относительно всех участников сделки.
  • Все условия сделки должны быть обозначены в соглашении. Если возникнут какие-либо сложности, стороны договора будут исполнять только те условия, которые закреплены документально.
  • В тексте должны отсутствовать грамматические и пунктуационные ошибки, опечатки и неточности.

Что касается содержания бумаги, то здесь требования законодателя носят конструктивный характер. Так, текст соглашения должен включать в себя такие сведения:

  • персональные данные участников сделки;
  • реальная стоимость недвижимого объекта, которая будет выплачиваться продавцу (рыночная цена);
  • ключевые сведения о продаваемой квартире, то есть технические параметры, наличие ремонта и техники, которая будет передана покупателю, и многое другое;
  • временной отрезок, в течение которого между новым и старым владельцами должны быть осуществлены все финансовые операции и расчеты;
  • способ передачи денежных средств. Рекомендуется производить расчет в присутствии нотариуса, риелтора или других уполномоченных лиц, способных подтвердить полное исполнение финансовых обязательств. В большинстве случаев расчет происходит в банковской организации, которая проверяет сумму, а также подлинность банковских билетов, если расчет осуществляется в наличной форме.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Процесс передачи денег за квартиру

Некоторые продавцы с целью снижения затрат указывают в документе заниженную стоимость недвижимости. Нужно отметить, что налоговики тщательно проверяют по какой цене будут продавать жилье, и если будет установлена попытка обмана, налог будет исчисляться с оглядкой на кадастровую оценку недвижимости, умноженную на дополнительный коэффициент 0,7.

Важно! При подписании договора крайне важно указать рыночную цену жилья, так как в ситуациях, когда между участниками сделки возникнут какие-либо претензии и сложности, покупатель сможет вернуть назад только ту сумму, которая была указана в договоре, а не которую он заплатит реально

Комментировать
0
60
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

;) :| :x :twisted: :sad: :roll: :oops: :o :mrgreen: :idea: :evil: :cry: :cool: :arrow: :P :D :???: :?: :-) :!: 8O

Это интересно