Налог на продажу квартиры, полученной в наследство

Налог на продажу квартиры, полученной в наследство

Налог на продажу квартиры, полученной в наследство
0
61

Налог при продаже дома

Если вы решились продать дом, который был унаследован после смерти близкого человека, то нужно знать о том, что помимо госпошлины при вступлении необходимо оплатить и налог на доход. Продажа недвижимости – это распространенный вид сделки, который законом рассматривается как источник дохода для продавца. Какой налог с продажи дома по наследству необходимо заплатить?

Комментарий эксперта
Карпова Екатерина Васильевна
В 2006 году закончила Амурский государственный университет по специальности “юриспруденция”.
2006-2013 – Арбитражный суд Амурской области.
2013 по настоящее время – юрист в Амурском областном онкологическом диспансере.

На практике вызывает сложность вопрос оплаты подоходного налога с продажи унаследованного дома. Если гражданин получил недвижимость по наследству, то фактически не происходит прямого получения выгоды, поэтому налог платить не нужно. Ситуация меняется, когда наследник решает продать дом. В таком случае наследник обязан оплатить подоходный налог в размере 13 %. С 2016 года если он владеет недвижимостью, перешедшей по наследству, более трех лет, обязательный сбор платить не нужно. Срок отсчитывается с момента смерти наследодателя. Госпошлина уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 руб.

Базовая ставка НДФЛ при совершении сделок по продаже недвижимого имущества – 13% от полученного дохода. Для иностранных граждан сумма налога больше – 30%.

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог с продажи дома по наследству нужно платить не всегда. Если недвижимость находится в собственности преемника более 3 лет, то он освобождается от уплаты НДФЛ. Отсчет трехлетнего периода владения начинается с момента открытия наследства (с даты гибели наследодателя).

Последствия нарушений: пени, штраф, доначисления

Налог на продажу квартиры, полученной в наследство

Если подать отчётность с опозданием или не сделать этого, налоговая служба начислит штраф. Он рассчитывается так. Количество месяцев, на которое задержана декларация, умножается на 5% от размера НДФЛ. Одновременно действует правило, по которому общая сумма не должна быть меньше 1 тысячи рублей или больше, чем 30% от НДФЛ.

При опоздании по оплате налога придётся заплатить пени: 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Если опоздание обнаружит ФНС, она может наложить и штраф. Его размер составляет до 20% от суммы налога. А при умышленной неуплате он может быть увеличен до 40%.

При занижении стоимости квартиры возможно доначисление налога. Дополнительно придётся заплатить пени и штраф.

Как видим, необходимость уплаты НДФЛ зависит от того, сколько времени прошло со смерти наследодателя. Ставка налога зависит от статуса (гражданин, резидент или нерезидент). Также есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу с помощью использования вычета.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Следующая
КвартираКому полагается налоговый вычет при покупке квартиры

Регистрация недвижимости

После оформления вступления в нотариальной конторе вы, как наследник, получите свидетельство. Этот документ является подтверждением вашего права на унаследованное имущество, но осуществить сделку по продаже собственности со свидетельством нельзя. Для возможности полностью распоряжаться недвижимостью необходимо ее зарегистрировать.

Сделать это и получить правоустанавливающие документы можно в Росреестре или МФЦ. В среднем, регистрация нового лица как собственника занимает до 30 дней. На практике этот срок меньше.

При обращении в регистрационный орган необходимо подготовить следующие документы:

  • Свидетельство о праве наследования, выданное нотариусом.
  • Кадастровый паспорт и план, а также документы на земельный участок под домом.
  • Чек об оплате госпошлины за оформление документов.
  • Заявление с просьбой оформить недвижимость.

Дополнительно при оформлении у вас могут запросить свидетельство о смерти наследодателя, а также документы о его праве собственности на дом. Поэтому при обращении в регистрационный орган стоит подготовить и эти бумаги.

По истечении срока оформления вы сможете получить документы о праве собственности на дом. Теперь можно подумать о том, как распорядиться полученным наследством.

Договор купли-продажи

Указанный документ является основным при продаже унаследованной жилплощади. Именно договор определяет суть сделки и регулирует взаимоотношения между продавцом и покупателем.

Важно! Законодатель не предоставляет никаких требований к договору, потому он заключается и составляется в произвольной форме. Единственными требованиями к соглашению выступают такие моменты:

Единственными требованиями к соглашению выступают такие моменты:

  • Договор всегда оформляется в письменной форме, не допускаются устные договоренности. Получение собственной копии договора происходит относительно всех участников сделки.
  • Все условия сделки должны быть обозначены в соглашении. Если возникнут какие-либо сложности, стороны договора будут исполнять только те условия, которые закреплены документально.
  • В тексте должны отсутствовать грамматические и пунктуационные ошибки, опечатки и неточности.

Что касается содержания бумаги, то здесь требования законодателя носят конструктивный характер. Так, текст соглашения должен включать в себя такие сведения:

  • персональные данные участников сделки;
  • реальная стоимость недвижимого объекта, которая будет выплачиваться продавцу (рыночная цена);
  • ключевые сведения о продаваемой квартире, то есть технические параметры, наличие ремонта и техники, которая будет передана покупателю, и многое другое;
  • временной отрезок, в течение которого между новым и старым владельцами должны быть осуществлены все финансовые операции и расчеты;
  • способ передачи денежных средств. Рекомендуется производить расчет в присутствии нотариуса, риелтора или других уполномоченных лиц, способных подтвердить полное исполнение финансовых обязательств. В большинстве случаев расчет происходит в банковской организации, которая проверяет сумму, а также подлинность банковских билетов, если расчет осуществляется в наличной форме.

Процесс передачи денег за квартиру

Некоторые продавцы с целью снижения затрат указывают в документе заниженную стоимость недвижимости. Нужно отметить, что налоговики тщательно проверяют по какой цене будут продавать жилье, и если будет установлена попытка обмана, налог будет исчисляться с оглядкой на кадастровую оценку недвижимости, умноженную на дополнительный коэффициент 0,7.

Важно! При подписании договора крайне важно указать рыночную цену жилья, так как в ситуациях, когда между участниками сделки возникнут какие-либо претензии и сложности, покупатель сможет вернуть назад только ту сумму, которая была указана в договоре, а не которую он заплатит реально

Риски покупателя наследственной недвижимости

Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.

В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.

Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.

Наследник получил недвижимость по закону

При отсутствии завещания имущество передается людям, входящим в близкое окружение умершего. В зависимости от степени родства гл. 63 ГК РФ разделяет их на восемь очередей. Преимущественное право имеют наследники первой ступени: супруг, дети, а также родители.

Когда в свидетельстве о наследстве присутствуют все представители первой линии, то поводов для беспокойства нет, и сделка пройдет быстро и успешно. Однако существует такая деталь.

В документе от нотариуса иногда указываются не все дети наследодателя. Копия паспорта умершего человека, даст мало информации, поскольку родители вправе не вносить в него сведения о детях. Поэтому достоверно проверить, есть ли у наследодателя еще дети, не представляется возможным  – это главный риск.

Когда собственность наследуется лицами из второй и последующих очередей преемников, нужно быть готовым к тому, что выявить родственников, которые не указаны в свидетельстве и имеют право на имущество, нереально. Соответственно, риски при покупке такой квартиры заметно возрастают.

Квартира досталась по завещанию

И в этом также таится один из рисков для покупателей. Письменная воля умершего имеет приоритет перед наследованием по закону. И обязательно удостоверяется у нотариуса, выступающего своеобразным гарантом легитимности сделки.

Бывают ситуации, когда покойный составил завещание, находясь в неадекватном состоянии в связи с проблемами с психикой, которое визуально сложно определить.

В таком случае родственники умершего обращаются в суд с исковым заявлением о признании завещания недействительным и часто добиваются отмены сделок по имуществу.

Соответственно наследование происходит по закону и признается право собственности на спорный объект за истцом, о чем суд выносит решение.

Дополнительные важные детали:

  1. В тексте завещания могут быть не указаны обязательные наследники (иждивенцы, нетрудоспособные дети и родители). Между тем, они получат не менее 50% от части имущества, полагающейся им по закону.
  2. Составлено несколько вариантов документа, причем о последнем стало известно позже и в нем указан иной перечень приемников на имущество.
  3. Завещание спрятано умершим, а нотариус узнал о смерти наследодателя спустя годы (особенно если он находился в другом городе, селе). О его наличии не было известно родным покойного и все унаследовано по закону изначально.

Учитывая изложенное, необходимо тщательно проверить документы на квартиру. А также полезным станет обращение в нотариальную палату региона. Там имеются сведения о  предыдущих завещаниях покойного, если таковые имелись.

Но и тут вероятны опасности. Ведь завещание может быть составлено и за пределами страны. Помимо этого, в некоторых ситуациях его удостоверяет не нотариус. Поэтому о волеизъявлении покойного становится “неожиданно” известно спустя продолжительное время.

Когда можно продавать жилье, доставшееся в наследство

С момента вступления гражданина в наследство, когда он, зарегистрировав недвижимость, получит свидетельство, выдаваемое Росреестром. Это закрепляет его статус полноправного владельца. Иначе все сделки будут аннулированы как недействительные.

Процесс оформления:

• Человек, родственник которого умер, обращается к местному нотариусу (по прописке умершего) спустя полгода. Пишет заявление и дополняет его справкой ЗАГСа, подтверждающей факт смерти.

• Специалист изучает заявку, затем отправляет запрос на проверку наличия завещания. Если таковое есть, лица – близкие родственники и другие, кого завещатель указал в документе, будут собраны нотариусом. Тот зачитает им содержание завещания. Если такого нет, процедура распределения капитала и недвижимости, имеющейся у погибшего, идет согласно закону. Делится между его близкими родственниками.

• Клиентам необходимо захватить документы, подтверждающие их родство с наследодателем. Свидетельства их о браке, рождении (где погибший указан отцом/матерью). Нередко заинтересованных лиц двое или больше.

• Нотариус собирает нужны бумаги. В частности, касающиеся объекта передачи. Процедура длительная, это специально установлено, чтобы все родственники успели посетить нотариуса. Кто отказывается принимать часть наследства, может подтвердить это письменно.

• Специалист выясняет отдельно, имеют наследники претензии относительно друг друга. Или они выдвигают одного представителя, кто сам выполнит процедуру оформления. Так дешевле, ведь каждому требуется платить налог.

• Заключение договора – где сторонами будет нотариус и собравшиеся родственники. Каждый наследник в итоге получит свидетельство наследования. Там указываются его данные и доля имущества, что достается.

• Со свидетельством клиенты посещают Росреестр и закрепляют свои права. Впрочем, они могут полюбовно договориться, кому достанется недвижимость. Например, назначить главного преемника, остальные все откажутся. Если нет, объект будет равномерно разделен между ними.

Если среди претендентов есть вдова/вдовец умершего, ему/ей достается половина совместно нажитой недвижимости. Оставшаяся ½ будет поделена между детьми и другими родственниками.

Исключение – наличие брачного договора, где указывается другое или добровольный отказ овдовевшего супруга. Например, в пользу общих детей.

Продажа наследства

Лицо, унаследовавшее жилье, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной собственностью. Гражданин может использовать помещение для собственного проживания, сдать его в аренду или отчудить. Закон не устанавливает никаких ограничений полномочий собственника.

Обязательным условием, с которым связано появление законных оснований для продажи наследственной недвижимости, признается вступление в права наследника и надлежащее оформление собственности. На практике законно реализовать имущество можно только по истечении 6-месячного срока с момента смерти наследодателя. Именно в этот период получатель вступает в свой статус и фиксируется отказ других потенциальных претендентов от прав на вещи умершего.

Продавец помещения должен подготовить пакет необходимой документации, осуществить сделку и выплатить проценты с полученного дохода. Пакет требуемых бумаг включает:

  • правоустанавливающий акт;
  • выписка из ЕГРН;
  • при необходимости — согласие второго из супругов;
  • техпаспорт объекта;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • подготовленный экземпляр договора купли-продажи.

Какие сложности могут возникнуть?

Единого пошагового алгоритма не существует, и случаи возникновения сложностей отличаются. Но чаще всего люди в результате покупки сталкиваются с одними и теми же сложностями. По статистике, споры по квартире появляются по разным причинам, которые классифицируются в зависимости от способа принятия наследства: по завещанию или в порядке очередности, если распределение производится между родственниками усопшего.

При покупке недвижимости, наследуемой по закону

Когда квартира достается по очереди, приходится устанавливать всех возможных конкурентов и проверять порядок обретения прав на собственность, по результатам которого покупка стала возможной. При этом сложности чаще всего связаны с трудностями по установлению конкурентов, восстановлению хронологии событий и определению наличия письменной воли наследодателя.

Трудно разыскать родственников

Фактически приходится провести розыскные мероприятия. Найти родню недостаточно. Необходимо понимать, имеет ли место осознанный отказ, или претенденты просто не знали или не смогли своевременно обратиться к нотариусу. Также непонятно, не захотят ли они опровергать правомерность наследования и покупки жилья в дальнейшем. В идеале они должны отказаться в пользу нынешнего правопреемника, вступившего в наследство.

Наследование по праву представления

Отдельно посвятите время установлению порядка перехода прав на квартиру. Перепроверьте, как именно ее получил продавец. Дело в том, что покупку признают недействительной, если, оформляя отказ, один из претендентов указал в отказной не его, а другого человека, который может в любой момент в течение трех лет подать исковую жалобу о признании покупки недействительной.

Существует три варианта отказа, послуживших предпосылками для покупки:

  1. Конкурент отказался в пользу продавца, что указано в отказной.
  2. Претендент никого не указывал, но методом исключения он является единственным наследником.
  3. Правопреемник решил проигнорировать явку в нотариальную контору в течение полугода, что приравнивается к отказу.

Степень риска при покупки квартиры увеличивается в той же последовательности.

Обнаружение завещания после продажи квартиры

Данный факт будет препятствовать покупке, так как в новых обстоятельствах раздел наследства будет произведен на новых условиях. Если квартира достанется другому, сделка аннулируется, и придется приобретать новое жилье. Выход: подать запрос в единый реестр нотариата и дождаться ответа о том, что волеизъявления от первичного владельца жилья не зарегистрировано, а значит, не существует.

При наследовании по завещанию

Купивший квартиру в таких условиях также не находится в абсолютной безопасности. Существует ряд критериев, нуждающихся в юридической и нотариальной проверке. Помните, что всегда есть возможность ошибки ввиду человеческого фактора, да и мошенники все же встречаются. Но противостоять им можно и нужно, тогда покупка станет безопасной. Все, что нужно, это знать несколько нюансов.

Неадекватность завещателя на момент составления волеизъявления

Это основной довод тех, кто решает поставить покупку под сомнение. Недееспособное лицо оформлять завещание не может, и если доказывается, что при подписании человек не вступил в совершеннолетие или был психически болен, документ аннулируют и все последствия устранят, вернув квартиру действующим наследникам по закону. Это будут первоочередные родственники усопшего. Обязательно определите возраст человека, завещавшего квадратные метры, или постарайтесь изучить медицинские карты..

Выявление обязательных долей

К числу обязательных наследников, способных расстроить покупку, относятся несовершеннолетние дети, родители, неспособные трудиться, а также иждивенцы, получавшие материальное обеспечение в течение года до наступления смерти наследодателя. Они не просто наделяются правами на имущество, но и получают долю, даже если собственник не указал их в завещании. Перед тем, как приобрести недвижимость, проверьте, чтобы такого не могло произойти.

Обнаружена приоритетная поздняя версия завещания

Изъявив волю с новыми требованиями, завещатель автоматически отменяет предыдущие сделки. Если окажется, что на продажу выставлена квартира, полученная по прежней бумаге, но есть еще одна, оформленная позже, то покупка аннулируется. Обратитесь в единую государственную базу данных нотариата и убедитесь, что преемник-продавец является участником последней односторонней сделки, совершенной наследодателем.

Комментировать
0
61
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

;) :| :x :twisted: :sad: :roll: :oops: :o :mrgreen: :idea: :evil: :cry: :cool: :arrow: :P :D :???: :?: :-) :!: 8O

Это интересно