Статья 250 гк рф. преимущественное право покупки

Статья 250 гк рф. преимущественное право покупки

Статья 250 гк рф. преимущественное право покупки
0
210

Как правильно написать отказ от преимущественного права покупки доли: форма и содержание

Во избежание конфликтов, проблем и затяжных судебных тяжб содольщику рекомендуется однозначно выразить свое решение в отношении продаваемой доли. Если с согласием все понятно, то отказ от приобретения имеет свою специфику. Пусть такой документ и не имеет государственного образца, в нем должны быть отражены следующие обязательные сведения:

  • ФИО, год рождения, место рождения, адрес проживания и паспортная информация сособственника, оформляющего отказ;
  • адрес квартиры;
  • размер продаваемой доли;
  • цена доли;
  • фиксирование факта отказа от использования преимущественного права покупки;
  • дата составления;
  • подпись сособственника, оформляющего отказ;
  • подпись и печать нотариуса.

Если сособственником по квартире выступает юридическое лицо, то вместо персональных данных в документ вносятся его уставные и учредительные сведения (наименование, юридический адрес, дата регистрации, ФИО и должность руководителя). В этом случае отказ может быть оформлен на специальном бланке организации, а также заверен подписью и печатью руководителя (без обращения к услугам нотариуса).

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Какие нужны документы при оформлении?

Основной пакет

Чтобы приобрести долю в праве собственности на квартиру потребуются следующие документы:

  • Документы, подтверждающие личность покупателя. Закон предусматривает разные варианты удостоверения личности, но практически всегда используется только паспорт гражданина.
  • Если доля продаётся постороннему – письменные отказы других сособственников от покупки, либо документы, подтверждающие, что им направлялось уведомление.
  • Справка о лицах, зарегистрированных в квартире.
  • Правоустанавливающие документы на долю (договор приватизации, дарения, купли-продажи и т. д.).
  • Техническая документация на квартиру.
  • Справка о лицевом счете с данными по коммунальным платежам.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и дополнительные документы. О некоторых из них стоит поговорить особо.

Совместная собственность с несовершеннолетним ребенком

Среди собственников могут быть и дети, которым не исполнилось 18 лет. И в том случае, если продаётся принадлежащая им доля, потребуется дополнительно заручиться согласием местного органа опеки.

Там заявитель должен предоставить документы, подтверждающие, что условия договора не нарушают права ребёнка. В частности, можно продемонстрировать договор купли-продажи равной доли другой квартиры, в котором ребёнок будет выступать уже как покупатель.

С заявлением должны обращаться оба родителя. Исключением являются случаи, когда кто-то из них умер, лишён прав либо просто неизвестен. С 14 лет на заявлении должна быть подпись и самого ребёнка.

В течение 15 дней опека должна дать мотивированный ответ. Им будет либо приказ за подписью главы муниципалитета, разрешающий продажу, либо отказ с указанием оснований для него. Отказ можно обжаловать в суд в порядке, установленном КАС РФ.

  • Скачать бланк заявления в органы опеки
  • Скачать образец заявления в органы опеки

Возможные схемы продажи

Лучше всего оформить долю по договору продажи недвижимости. Сделка считается возмездной, и в случае обмана продавцом ее можно признать недействительной, потребовав вернуть оплаченные средства. К договору можно приложить соглашение о задатке за долю.

Другой вариант – это оформить в дар часть доли квартиры, потом, получить деньги и продать оставшуюся долю, без необходимости получения согласия остальных соседей-дольщиков.

Такая схема рискованна тем, что покупатель примет в дар часть доли, но откажется покупать ее оставшийся размер.

Можно передать долю целиком – по договору дарения, а деньги отдать продавцу наличными. Эта схема опасна вероятностью оспаривания сделки другими собственниками квартиры.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Ответ содольщика на уведомление о продаже доли квартиры

У сособственников есть 3 основных варианта действий. Они могут согласиться на использование преимущественного права покупки доли, отказаться от него или проигнорировать предложение.

Как правильно согласиться на покупку доли в квартире?

Самая простая ситуация – это желание и готовность содольщика выкупить продаваемый объект недвижимости. В этом случае сторонам не потребуется заключать и собирать никаких дополнительных документов.

Потенциальному приобретателю не понадобится отправлять Продавцу письменное согласие. Содольщики могут связаться друг с другом любым, удобным для них, способом (по телефону, лично и пр.). В свою очередь, Продавцу не понадобится дожидаться согласий или отказов от остальных сособственников. Если хотя бы 1 совладелец согласится на использование своего преимущественного права покупки, то оно будет считаться полностью учтенным и соблюденным.

Сразу же после обсуждения и согласования всех нюансов стороны смогут приступить к составлению типового договора купли-продажи долей. Если же на предложение о выкупе откликнется несколько заинтересованных совладельцев, Продавец окажется вправе выбрать любого из них по своему желанию и усмотрению.

Как правильно отказаться от покупки доли в квартире?

Если согласие может быть оговорено на словах, то отказ понадобится обязательно оформить в письменной форме и заверить в кабинете нотариуса. Простой подписи сособственника окажется недостаточно, – в подавляющем большинстве случаев реальную юридическую силу будет иметь именно нотариально удостоверенный отказ совладельца от приобретения доли.

Чтобы оформить такой документ, Продавцу и его сособственнику/сособственникам понадобится вместе посетить кабинет нотариуса.

При себе необходимо иметь:

  • паспорта;
  • документы, подтверждающие право собственности на конкретные доли.

От имени сособственника, незаинтересованного в приобретении, может выступить и его доверенное лицо. В этом случае представитель должен иметь правильно составленную доверенность и свой паспорт.

Нотариус заполнит специальную отказную форму, которая впоследствии будет выдана на руки Продавцу – как доказательство соблюдения им преимущественного права покупки в отношении своих содольщиков. Стоимость данной процедуры зависит от нотариальных тарифов в регионе, однако обычно варьируется в пределах 1 000-1 500 рублей. На составление и нотариальное удостоверение отказа от приобретения доли отводится только 30 дней (месяц) с момента официальной отправки уведомления.

Иногда нотариальное удостоверение оказывается необязательным. Это происходит в том случае, если все сособственники вместе посещают отделение Росреестра и подают туда письменные отказы от использования преимущественного права покупки доли. Однако на практике собрать содольщиков в один и тот же день и час Продавцу удается редко, поэтому процедура производится стандартно – через кабинет нотариуса.

Может ли содольщик проигнорировать уведомление?

Содольщик может проигнорировать присланное ему извещение о продаже доли, однако это не принесет ему никакой практической пользы. Закон предоставляет сособственникам возможность только согласиться или отказаться от приобретения доли в первоочередном порядке, но не сорвать сделку как таковую.

Если в течение 1 месяца содольщик или несколько содольщиков никак не изъявляют своей воли в отношении отчуждаемой недвижимости, такое «молчание» автоматически приравнивается к отказу от покупки доли. Продавец получает право на поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних людей.

Иногда содольщики умышленно игнорируют уведомления о продаже, а впоследствии обращаются в суд с иском о признании совершенной сделки недействительной. Однако сегодня у продавцов имеется сразу несколько способов для того, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий.

Во-первых, извещения направляются заказными письмами с полной описью вложения и уведомлением о вручении. Так Продавец всегда будет знать, дошло ли письмо до совладельца, или оно так и не было им получено. При неполучении уведомления адресатом Продавец может обратиться в адресное бюро или полицейские органы, чтобы разыскать сособственника и установить адрес его точного местонахождения.

Во-вторых, по прошествии 30 дней с момента отправки уведомления Продавец также окажется вправе:

  1. Посетить нотариуса.
  2. Предоставить ему всю необходимую документацию (копии писем, почтовые квитанции, копии обращений в госорганы и пр.).
  3. Получить на руки свидетельство о направлении сособственнику уведомления определенного содержания и о принятии всевозможных мер для реализации преимущественного права покупки.

Кто имеет преимущество при приобретении?

Отдельных правил для жилой недвижимости нет, и потому она тоже может принадлежать нескольким лицам, находясь у них в долевой собственности. В целом долевая собственность даёт собственнику такие же права, как и единоличное – но с несколькими исключениями.

  1. Если владелец доли продаёт её другому владельцу доли в праве на эту же квартиру, сделка никого больше не касается, обе стороны вольны совершить её, не ставя никого в известность.
  2. Если доля продаётся постороннему лицу – сначала надо предложить её приобрести тем, кто уже владеет долями.

Предлагать надо покупку на тех же условиях и по той же цене, по которой планируется продажа постороннему. При этом закон указывает, что предложение нужно делать только в письменной форме, согласие или отказ на него тоже должны быть письменными. Срок действия предложения ограничен. Если, получив уведомление, собственник в течение месяца не даст ответа, он считается отказавшимся от покупки (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

  • Скачать бланк уведомления о продаже доли
  • Скачать образец уведомления о продаже доли

Судебная практика

Продажа долей и комнат без предложений совладельцам встречается довольно часто. Даже если такое произошло, суд встанет на сторону потерпевшего – одного истца или нескольких истцов.

Суды обращают внимание на следующие моменты:

  • получил ли истец уведомление;
  • как было составлено извещение, каким способом направлено адресатам;
  • срок подачи иска после нарушения – не позднее чем 3 месяца или 90 дней;
  • притязания остальных совладельцев (см. «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру«);
  • размер проданной доли;
  • наличие денег для оплаты и др.

Одна из обязанностей суда – установить факт зачисления денег на депозитный счет судебного департамента или нотариуса.

Пример:

Оренбургский районный суд зафиксировал обращение Орловой в отношение Ступина. Оказалось, что Орлова не получила извещения о выкупе доли, посчитав, что ответчик нарушил ее преимущественное право покупки (других совладельцев не было). Ступин заявил обратное – якобы он направил уведомление в адрес истца, но так и не дождался ответа от женщины. Однако ни почтовых, ни нотариальных копий об отправке Ступин не предъявил

Суд обратил внимание, что Орлова не предоставила квитанцию о внесении выкупной суммы за долю Ступина. Истец заявила, что собственник выставил слишком высокую цену и у нее нет таких денег

Определив позиции сторон, суд вынес следующие решения:

  • приоритетное право выкупа было нарушено – ответчик не смог объяснить, как и когда он направлял оповещение;
  • истец не имеет суммы денег для выкупа доли – фактически сделка бы не состоялась;
  • считать продажу доли третьему лицу законной.

Таким образом, иск Орловой был отклонен – хоть женщина и заявила о нарушении, она не хотела переводить права покупателя на себя.

Составление договора

Для договора купли-продажи доли официального бланка не установлено, поэтому он готовится сторонами в произвольной форме. Необходимо только чётко указать следующие моменты:

  1. Указание на квартиру, в которой приобретается доля. Можно использовать как полный адрес (город, улица, номер дома, номер квартиры), так и кадастровый номер, под которым она зарегистрирована в ЕГРН.
  2. Размер доли в праве, которая передаётся по договору. Он должен быть не больше, чем зарегистрированный за продавцом. Однако продавать часть своей доли возможно, в этом случае покупатель станет новым сособственником квартиры.
  3. Цена, по которой продаётся доля, и порядок оплаты.

Поскольку продаётся только доля, а не квартира целиком, акт приёма-передачи не составляется.

Нотариальное заверение сделки: необходимость и цена

Оплата работы нотариуса состоит из двух частей:

  1. Плата за совершение технических и консультационных действий.

Размер госпошлины чётко определён в законе – 0,5% от стоимости доли. Но, та сумма должна быть не менее 300 и не больше 20 тысяч рублей. А вот за правовую и техническую работу цену нотариус устанавливает самостоятельно в пределах, введённых Нотариальной палатой РФ. Её размер регулярно пересматривается и различается в каждом регионе, поэтому стоимость надо уточнять перед заверением у конкретного нотариуса.

  • Скачать бланк договора купли-продажи доли
  • Скачать образец договора купли-продажи доли

Регистрация договора

После того как регистрация состоится, заявитель может получить выписку из ЕГРН, где он будет указан как один из сособственников квартиры.

Квартира покупается в ипотеку — согласие требуется, но только для банка

Здесь уже немного иная ситуация. Бывает такое, что ипотека будет оформлена только на одного из супругов (будет заемщиком), а второй супруг не будет созаемщиком, потому что не работает. В этих случаях банки требуют от второго неработающего супруга нотариальное согласие, но только не на покупку, а на ПЕРЕДАЧУ покупаемой квартиры В ЗАЛОГ. Причем это согласие не нужно будет отдавать при регистрации сделки купли-продажи, оно нужно лишь самому банку для подстраховки — один супруг согласен на то, что второй супруг берет ипотеку и покупает квартиру под залог. Не забывайте о ст.34 СК РФ, о которой написала выше — эта статья СК РФ также действует при покупке квартиры в ипотеку.

Есть банки, которые в подобном случае требуют от супругов подписать брачный договор. В этом договоре будет прописано, что лишь тот супруг, который взял ипотеку, будет единоличным собственником квартиры. Второй супруг, будучи не созаемщиком, не будет собственником квартиры и претендовать на нее после развода. Так обычно поступают менее крупные банки. Понятно, что для этих банков согласия от супруга не нужно, т.к. по брачному договору он к квартире не будет иметь никакого отношения.

Показать недавний пример из практики

Супруги Максим и Кристина решили купить квартиру. Своих денег было недостаточно, поэтому решили взять ипотеку.

Отказ в нотариальном порядке

Если второй сособственник не против, отказ можно заверить у нотариуса. Для этого необходимо присутствие всех владельцев коммунальной квартиры. Если одна из сторон не может присутствовать лично, возможно присутствие доверенного лица. Но для этого потребуется нотариально заверенная доверенность.

Для оформления отказа потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы;
  • паспорта.

Эти документы необходимы, чтобы идентифицировать личность и подтвердить право собственности на недвижимость.

Если не получается привлечь сособственников к нотариальному оформлению отказа, направляется уведомление. Оно в обязательном порядке должно иметь письменную форму. Направьте его по почте, даже если проживаете в одной квартире. Это станет документальным подтверждением того, что установленная законом процедура была соблюдена.

Нормативная база

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, в случае продажи комнаты в коммунальной квартире у остальных сособственников появляется право преимущественного выкупа. Чтобы предложить комнату постороннему покупателю, необходимо получить отказ от остальных собственников.

Продавцу и покупателю требуется подтверждение о том, что собственники уведомлены должным образом. По этой причине необходимо составить письменной уведомление для каждого из остальных собственников. В нем должна содержаться стоимость комнаты и ее подробное описание.

Существуют следующие способы отказа от права преимущественного выкупа комнаты:

  1. собственник лично предоставляет заполненное заявление сотруднику Росреестра в простой письменной форме;
  2. продавец подтверждает отправление при помощи почты России, телеграммой или заказным письмом с уведомлением.

В последнем случае, если собственник уклоняется от ответа или получения уведомления, необходимо подождать 30 дней. Этого недостаточно, если преимущественное право покупки имеется у ребенка. Дополнительно потребуется согласие от органов опеки.

Стоимость доли в квартире

Конечно же, точно высчитать стоимость доли в квартире невозможно.

Поэтому при решении данного вопроса существуют некоторые отдельные нюансы:

  1. Чтобы правильно оценить стоимость доли, придется обратиться к квалифицированному юристу, который сможет провести оценку, исходя рыночной стоимости, а также всевозможных корректирующих поправок. Существует даже отдельная формула для расчета рыночной стоимости. Она выглядит следующим образом: Стоимость умножить на размер доли разделить на два и умножить всю полученную сумму на коэффициент учета принятых параметров.
  2. Подобный коэффициент также учитывается из множества разнообразных факторов, к которым относятся:

    • Срочность проведения такой сделки.
    • Общее количество комнат.
    • Площадь квартиры.
    • Размер доли.
    • Возможность осуществления доступа в данную квартиру.
    • Существование задолженностей по коммунальным услугам.
    • Наличие обременения на данном жилом помещении.
    • Проживание на данной площади несовершеннолетнего лица.
  3. Если продавец решил сэкономить и обойтись собственными силами, ему придется учитывать тот факт, что цена доли, которая будет выкупать третьими лицами, будет в несколько раз меньше установленной рыночной цены. Именно поэтому причине стоит до непосредственной продажи данной доли определить весь порядок пользования данной квартирой, путем составления специального соглашения между всеми собственниками. Данный факт считается ключевым в процессе оценки доли.
  4. Если подобный порядок был добровольно определен, то данная доля будет продаваться по существующей рыночной стоимости подобного имущества. Оценить свою комнату можно будет своими силами, путем изучения предложений:
    • В интернете.
    • В печатных изданиях.

    Огромное значение имеют несколько ключевых показателей:

    • Месторасположение подобной квартиры.
    • Этаж.
    • Тип дома.
    • Общая планировка квартиры.
    • Соседи, проживающие в данной квартире.
    • Возможность получения свободного доступа при покупке.
  5. Однако в большинстве случаев прийти к установлению порядка пользования достаточно сложно. Чтобы понять стоимость, нужно рыночную стоимость уменьшить примерно на тридцать процентов. Но, к примеру, если доля в однокомнатной квартире составляет всего одну восьмую, то стоимость может уменьшиться в несколько десятков раз.

Проблемные ситуации

Не всегда добросовестно исполнив все инструкции и идя в ногу с законом, собственник получает взамен то же самое.

Существует несколько довольно непростых случаев, но и они разрешаемы:
  • отказ от приема извещения. В данной ситуации к отправителю придет уведомление с о. Предоставив этот документ в реестре, продавец не испытает никаких препятствий с этой стороны;
  • бойкот соседями. Если совладелец все же получил уведомление, но реакции никакой, то надлежит обратиться к нотариусу. Последний направит в адрес получателя повторное обращение, и если ответа не последует, то выдаст клиенту соответствующее свидетельство;
  • неизвестное местонахождение соседа. В этом случае придется потратить немного больше времени и реализовать жилье быстро не получится. Необходимо провести процедуру приятия человека неизвестно отсутствующим. Причиной для инициирования процесса служит неимение сведений о его местонахождении на протяжении года. С этой целью надлежит обратиться в судебный орган с исковым обращением. Суд проведет опросы близких людей и соседей, направит запросы в местности предполагаемого присутствия индивида.

ВНИМАНИЕ !!! Если исчезнувший так и не появится, то будет назначен управляющий имуществом. Именно ему можно адресовать свое послание и наконец-то получить долгожданный отказ;

  • владелец соседней комнаты фактически жительствует в другой местности. Здесь также может помочь нотариус. Получив послание, получатель заверяет его и вновь направляет отправителю. Такой документ позволит заключить соглашение о реализации с посторонним приобретателем;
  • собственник соседского жилья умер, а правопреемники не спешат инициировать процедуру. Это самая неприятная из всех вышеперечисленных ситуаций. Можно подать иск об оценивании наследственной массы как выморочное имущество и обязать муниципалитет взять ее на контроль. Тогда получателем выступит администрация. Отдавая пакет документации в реестр необходимо приложить также судебное решение, уведомление и отказные документы.

Налогообложение сделки

Заключение сделки по купле-продаже доли обязательно сопровождается получением дохода со стороны продавца. Поэтому, на него и возлагается обязанность уплатить государству налог. Его размер составляет 13 процентов от суммы сделки. Внести в доход бюджета необходимо до конца марта следующего года.

Однако, закон предусматривает условия, при соблюдении которых платить налог не нужно. Это:

  • владение долей в квартире не менее трех лет, если право собственности наступило до 01.01.2016 года;
  • владение долей в квартире более 5 лет, при оформлении прав на нее после 01.01.2016 года.

Кроме того, в зависимости от оснований, на которых было приобретено права собственности, сохраняется трехлетний срок на владение до продажи. Это такие случаи:

  1. принятие доли по наследстве;
  2. получение ее в результате дарения;
  3. приобретение доли согласно договора пожизненного содержания бывшего ее собственника;
  4. получение доли в результате приватизации квартиры.

Налоговое законодательство предоставляет продавцу право воспользоваться вычетом на сумму один миллион рублей.

Таким правом собственник доли может воспользоваться вне зависимости от продолжительности владения своим имуществом. Налог выплачивается с цены, которая осталась после того, как был учтен вычет данной суммы.

Приобретя долю в квартире, покупатель получает:

  1. право проживать в квартире, долю в которой он выкупил;
  2. обязанность уплачивать коммунальные платежи и ежегодно платить обязательный налог на имущество, принадлежащее физическим лицам.

Покупка доли в квартире является одним из способов обеспечения жильем для граждан, которые в силу финансовых затруднений не могут позволить себе приобретение полноценного жилья.

Прочтите также: Выдел доли в квартире в натуре: практика судебных решений

2018, Про сад и дом. Все права защищены.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Продажа без согласия

Законодательство позволяет такую сделку только в том случае, если совладельцы были уведомлены должным образом, но не ответили. Если же владелец комнаты сразу ищет покупателя на стороне, сделка считается недействительной. У любого из сособственников в этом случае появляется возможность оспорить сделку через районный суд. Если ответчик не представит подтверждающих документов, судья встанет на сторону пострадавшей стороны.

Если же один из совладельцев согласен на приобретение комнаты на условиях продавца, у него нет обязанности оформлять его в письменной форме. В данном случае просто заключается договор купли-продажи и вносится оплата.

После этого можно подать документы в Росреестр на переход собственности новому владельцу

Важно, чтобы в договоре содержались все важные условия, такие как полное описание комнаты, условия оплаты, а также права и обязанности обеих сторон. В обязательном порядке учитываются права несовершеннолетних собственников, если таковые имеются

Таким образом, прежде чем выставить комнату в коммунальной квартире на продажу, важно заручиться отказами других сособственников или получить согласие на покупку. Это связано с наличием у них права на преимущественную покупку

Если нарушить их права и сразу же продать комнату стороннему покупателю, сделка считается недействительной и легко оспаривается в судебном порядке.

Комментарий к Ст. 250 ГК РФ

1. В комментируемой статье с большой тщательностью разработана конструкция преимущественного права покупки, которая послужила образцом для создания целой группы сходных отношений (ст. ст. 85, , , , 111 ГК, ст. 42 ЖК РФ).

Судебная практика.

При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником общей долевой собственности права преимущественной покупки доли имущества, необходимо учитывать следующее:

а) поскольку каждый из участников общей долевой собственности может требовать выдела своей доли из общего имущества, а ГК предусматривает возможность прекращения права общей долевой собственности на имущество путем раздела его в натуре, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их право преимущественной покупки доли в этом доме;

б) право преимущественной покупки не распространяется на случаи заключения договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).

Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).

Наука.

2. Юридическая природа преимущественного права покупки вызывает некоторые сомнения. По буквальному смыслу норм, содержащихся в комментируемой статье 250 ГК РФ, это право является обязательственным. Однако практика применения комментируемой статьи показывает, что требования лица, чье преимущественное право нарушено, о переводе на него прав и обязанностей покупателя удовлетворяются и в том случае, когда доля уже поступила в обладание покупателя, т.е. переводятся не права и обязанности стороны в обязательстве, а право собственности.

Судебная практика.

При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также и другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).

Фактически на практике применяется модель, сложившаяся в советское время в 1920-е гг. Иск о недействительности сделки, совершенной с нарушением преимущественного права покупки, не может быть предъявлен сам по себе, а в ходе рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей покупателя применяются особые последствия недействительности части сделки.

Наука.

Сделка является незаконной по ее субъектному составу и, следовательно, в этой части должна быть признана недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя.

В.Ф.Яковлев (1965 г.)

Дискуссионность рассматриваемого вопроса нашла свое выражение и в том, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды по-разному трактуют природу срока, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Судебная практика.

Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).

Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).

Очевидно, с точки зрения существующей практики (в том числе и практики арбитражных судов) более правильным является первый вариант.

Преимущества выкупа у ДГИ

Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:

  1. Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
  2. Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
  3. С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства предпринимателю удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
  4. Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.

Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа помещения в аренде, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.

Можно ли без согласия?

Без согласия покупателей продавать долю квартиры нельзя. Они должны отказаться от своей части, и только тогда продавец может заняться поиском других покупателей.

Последствия

Последствия за нарушение законодательства (преимущественного права) заключаются в том, что любой собственник другой доли в продолжение трех месяцев может потребовать перевода на него покупательских прав.

Ответчиком по поданному иску будет выступать продавец недвижимости.

Сам иск оплачивается государственной пошлиной, рассчитанной из стоимости реализуемой доли в квартире.

Какие документы нужны для покупки квартиры? Полный перечень в этой статье.

Законодательство

Правила и условия продажи доли в квартире регулируются нормами ГК РФ. В частности, статья 250 этого нормативно-правового акта устанавливает преимущественно право.

Рассмотрим ситуацию на примере:

Порядок продажи

Чтобы организовать продажу доли в квартире, необходимо получить отказ на её приобретение от других собственников.

Но как поступить, если гражданин владеет частью объекта в коммуналке и никогда не видел соседей? В таком случае потребуется обратиться в Росреестр и оформить выписки из единого реестра.

В этом документе будут указываться все владельцы, зарегистрировавшие свои права на долю.

Разные случаи при отчуждении

При процедуре продажи могут возникнуть разные ситуации. К примеру, когда продавец точно не знает о том, где проживают другие сособственники данного недвижимого имущества. В такой ситуации будет вполне достаточно того, что он отправит письмо по последнему месту жительства другого собственника.

Иногда бывают ситуации, когда сразу несколько собственников пожелали приобрести продаваемую часть. В такой ситуации, продавец должен сам выбрать покупателя. Если продавец каким-либо образом договорился с одним из собственников на покупку, то уведомление сособственников не требуется.

Залог доли не требует совершения согласия у сособственников. Однако если будет обращено взыскание залогодержателя, то право на получение права покупки будет действовать.

Извещать требуется только тех лиц, которые были указаны во всех правоустанавливающих документах.

При этом в регистрационный орган обязательно должен быть отправлен отказ сособственника.

Комментировать
0
210
похожие записи из этого раздела

Warning: imagecreatefromstring(): Data is not in a recognized format in /var/www/razvodimsia/data/www/razvodimsia.ru/wp-content/themes/sky/inc/kama-thumbnail/class.Kama_Make_Thumb.php on line 540

Warning: imagecreatefromstring(): Data is not in a recognized format in /var/www/razvodimsia/data/www/razvodimsia.ru/wp-content/themes/sky/inc/kama-thumbnail/class.Kama_Make_Thumb.php on line 540
Затопили соседи сверху – что делать и куда обращаться?
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

;) :| :x :twisted: :sad: :roll: :oops: :o :mrgreen: :idea: :evil: :cry: :cool: :arrow: :P :D :???: :?: :-) :!: 8O

Это интересно